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惊天大逆转的背后-第10部分
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从需求方面看，计划经济时代积累的大量住房需求、改革开放三十多年新增巨大需求、城市化进程中产生的巨大需求是支撑中国房价上涨的基础，这些需求包括了刚性需求，也包括投资性需求。
在市场预期方面，存在着短期和长期的预期，而不论长期还是短期，都和供求关系密切相关。从长期来看，除了中国人置业安家的文化层面的消费传统外，不论是自住还是投资，购房者预期的前提离不开看好中国经济发展、中国地少人多等朴素判断。从短期来看，本轮房价上涨的确与通胀预期、投资者入市有很大关系，但投资本身就是需求的一种，况且根本性的推动还是刚性需求，2009年一季度的“小阳春”行情几乎百分百的是自住需求，人们为何购房，说到底还是有着自身的实际需要。
即便是到了2009年5月，投资需求开始抬头，又有多少比例的人真正是因为担忧通胀而决策购买的？虽然没有做过调查，但我认为，即便有，也一定是和长期看好的预期密不可分的。
因此，凡此种种，硬性地否定供求关系在房价上的作用，显然是盲人摸象、管中窥豹，重局部而轻全体，看问题就有失偏颇。这还不考虑中国还有着自己特殊的国情，过去三十多年来，多少著名的所谓经济学家对中国经济的判断和预测一错再错，在很多方面中国经济是在开创着自己独有的模式，显然刻板地照抄照搬西方的经济学理论，不足以完全解释中国的经济，一知半解以局部来判断整体就更不行了。
深度思考：未来3~5年，中国楼市将走向何方
2009年后我在出席一些活动的时候，经常有人说我对于2009年的预测基本准确，并为此表达钦佩之意，这使我感到汗颜。其实，对于2008年到2009年中国楼市的惊天大逆转，从2009年4月开始，我已在各个场所戏称房地产评论人士2009年都是“出乎预料”派，2009年的过山车行情，我绝不认为有人准确地预测到了。
罗列我在2008年市场调整期间的言论，只能说我说对了大概，但对于市场火热的程度和反转的时间都出乎我的预料：
（1）“对于2009年我们也许只能说也许，但也许的内容却是乐观而积极的，也许2009年将会是难得的好年头。”
（2）对美国金融危机走势的判断：“基本的判断是，最坏的时期已经过去。”“将在明年的年中趋于缓和，这基于两个方面的原因判断。”
（3）中国宏观经济的趋势：“可以乐观地预测，2009年中国的宏观经济增速将止跌趋稳。”“保8成功。”
（4）股市：“绝大多数的股票将迎来长线介入的大好时机，春天播种的季节将在2009年出现，对于中国的股民而言，重要的也许并不是股市寒冬里的亏损幅度，而是股市春季来临时是否能及时播种和播种的数量。”
（5）楼市抄底：“如果政府的保障性住房建设仍然不能同步跟进，那么将来也不会有低收入阶层说话的份儿，而一定时间内高房价卷土重来也几乎就是可以肯定的事情。”“随着房价的进一步回调和购买成本及门槛的降低，2009年的下半年应该是买入的最好时机。”
我坚决看好2009年的楼市，但没想到上半年行情如火如荼，我对调整可能引发的行业整合给予了相当级别的关注，但事实我们都看到了，房地产业的整合连“水过地皮湿”这样的比喻可能都不恰当，这再次证明了未来的不确定和不可预测。
因此，在谈论即将到来的2010年时，我做好了充分的心理准备，谁能说2010年不会再次带给我“出乎预料”呢？我只能祈求以下有关2010年的推测，不会真的沦落到算命先生的境界。
2009年财政和货币政策的突出特点是宽松，但随着中国经济的触底复苏，以及通胀预期的进一步加强，预计货币政策的走向将越来越紧，在我看来早则一季度，晚则二季度，中国即可能步入加息周期。
2009年的天量信贷发放，以及中央和地方政府对投资的“大干快上”，这反映至2010年，悲观地估计，通胀几乎不可避免，尽管相关部门始终坚持认为中国目前处于产能过剩和整体性的消费不畅，但至少结构性的通胀会不可避免地到来。
惯性使然，相信2010年的中国经济仍将行驶在快速增长的快车道上，但更长时间的经济情况却充满不确定性，一切要看调整结构的进度和效果。
对于房地产而言，就我接触的开发商来看，多数是看空2010年三季度以后的楼市，原因远的对中国宏观经济的长远发展不看好，近的则担心政府对房地产业的调控，并对过去一年来房地产业的非理性疯狂表示担忧。
开发商这样的看法着实令人欣慰，这说明风险意识并未远离，这同时代表了行业的未来，但就我个人意见而言，除非国家下狠心大量供应保障性住房，否则未来一到两年内，房价应该还是坚挺的，但更长时间就要结合宏观经济去考量。因此，在相当长的时间内，房地产市场就将处在房价涨一涨，政府出手打一打，一旦跌了可能又会出手扶一扶这样的怪圈里不能自拔。
在这样的涨跌起伏的怪圈里，谈到未来3~5年房价走势，宏观经济的走向和质量是影响房价去向的根本因素，这是一种被迫的关系。如果中国宏观经济结构调整能够取得成功，三驾马车中的消费能真正地被拉动起来，那么，经济增长对房地产业的依靠程度就会降低，也就给政策控制和执行力度腾出了空间，从而使得房价有望恢复平稳和健康。
再就是，把保障性住房计划真正落到实处，近期频频讨论的《住房保障法》但愿能尽早出台，这样在保障房供给上就有法可依。增加保障房供给，将导致租售比下降，房价将会越来越合理。
总的来说，未来3~5年，楼市运行轨迹不会是过去几年的简单复制，因为城市化进程依然快速，人口红利短期也不会消失，市场需求可能依然旺盛，不过，由于过去5年（2002年至2007年）房价的暴涨，已经严重透支了未来的上涨空间，因此，如果政策得当加之经济配合，即便需求旺盛，控制未来房价虽然困难重重，但也不是没有可能的。
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收紧二套房贷——依然难改房价上涨步伐
中国银监会主席刘明康在2009年第三次经济金融形势通报会上表示，要严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率，对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则，严格执行与借款人100％“面谈”“面签”制度，切实防范“假按揭”“假首付”现象的发生。
这也许是个明显的信号，预示着国家对房地产业新一轮调控的开始，但就收紧二套房贷本身而言，对楼市和房价的影响，存在的可能仅仅是象征意义。
我们首先要弄清一个问题，何谓收紧二套房贷？其实简单说就是继续严格执行央行、银监会2007年9月27日共同发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中的相关政策；通知中规定申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％。
换句话说，自2007年9月至2009年中，该项政策从未改变过，只不过在执行环节上各家银行“上有政策，下有对策”，说一套，做一套，使得政策制定的初衷大打折扣。
不过问题在于，这种“上有政策，下有对策”的情形一直伴随着当初政策实施之初便已开始，但房价却是该跌的跌、该涨的涨，2008年下半年跌得够呛，2009年上半年涨得够猛，这其中二套房政策似乎也无能为力，因此结论是，二套房政策对房价的上涨和下跌不起作用，至少作用十分有限。
道理很简单，二套房贷政策影响最大的人群是投资需求和改善型需求，中央自2004年开始的宏观调控，重点针对投机炒作，交易环节的重税已经在相当程度上抑制了短期投机炒作，目前市场上活跃的投资客群基本上具备相当的购买力，对二套房贷的首付比例和利息是否优惠的政策相对不敏感。而在影响改善性需求购买决策的因素中，二套房贷政策的影响比重更低，既然是改善性的购买，显然相对应的应该具备的购买能力不会因首付提高一成、利息不予优惠便改变决策。既然二套房政策与房价上涨与否关系不大，那么，市场发展轨迹便不会因为二套房贷政策的收紧而受到影响，促使2009年以来的房价上涨的因素是多样的，但究其根本仍然是相对强劲的需求（当然包括投资需求）和相对弱的供给的供求关系失衡使然，甚至和取消福利化分房市场化改革时政府保障性用房的不到位的历史性问题密不可分，因此，要解决房价持续快速上涨的难题，不可能靠一两项政策的收紧和放松来调节，这考验政府的智慧，需要系列综合的政策组合拳方可奏效。
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土地政策重拳出击高房价收效甚微
2009年8月底，上海抑制房价过快上涨又有新动作，土地政策“三箭齐发”限制“地王”稳定楼市。
严控囤地：将对具备开工条件但因开发商原因未开工的土地加大处理力度。
增加供给：据悉，上海预计2009年下半年可供应住宅地块约120幅、1196公顷，达上半年的3倍。
提前申请：规划和土地管理部门将提前公示半年或全年的供地计划，以稳定土地市场供应预期。
土地政策“三箭齐发”是继上海市政府出台严打“捂盘惜售”、收紧二套房贷和严格预售制度后的又一重拳。可以看出，上海正在以实际行动有条不紊地推出政策组合拳，以期改变房价过快上涨的局面。
抑制房价快速上涨压力很大，相比之前推出的战术性政策的小打小闹，上海市政府针对土地市场的“三箭齐发”可以说是战略性的，指向了导致房价快速上涨的关键所在。
首先，增加土地供给、改善供求关系和供求预期是根本所在，增加土地出让面积不但增加了商品房供应量，更重要的是，将从心理上改变商品房“供不应求”的预期，而预期正是刺激投资投机需求的关键所在。
上海市在出台《上海市经济适用住房管理试行办法》后，又在《上海市住房建设规划（2006~2010年）》以及《上海市2009年住房建设计划》中要求加大保障性住房用地供应量，如果政策落到实处，将会有效地抑制房价快速上涨。
其实，土地市场本不缺地，关键在于开发商屯地积货，土地作为开发商的生产资料，没有土地的开发公司不能称之为开发公司，在政策允许的范围内储备土地天经地义，无可厚非，问题在于，在全国大量的土地储备中，有多少是违规而不开发的？单就上海来说，这一现象的官方数据即高达16 155亩。
如果不严惩屯地行为，将会使增加土地供应的政策付诸东流，其供需状况将会畸形扭曲，继续深陷土地高储备推动房价上涨同时也使地价上涨、地价上涨反推房价上涨的恶性循环的泥潭。
不过，再好的政策，要想发挥作用，关键还是看执行，回顾国家和上海的土地政策，国家级的有针对违规屯地的2004年8月31日“大限”，上海市自2004年开始即有一系列的新规出台，其中2004年1月；上海建立了全市统一的土地交易信息化平台，目的是使土地出让过程更加透明；2004年6月颁布的《上海市土地储备办法》（即上海市25号令）明确土地储备是政府行为，并规定严惩违规屯地行为。
但实际上房地产市场的状况仍然是说一套做一套，可以预期，房价也可能还是你说你的，我涨我的。
这一点，从业内的消息也可以得到佐证：据住房和城乡建设部披露的数据显示，2009上半年全国各地新开工经济适用房3388万平方米、48万套，仅仅约占全年指标的37％。经济适用房建设进展缓慢，地方政府积极性不高是主要原因。
提高出让金首缴比例，地王游戏走向大鳄时代
2009年12月，财政部、国土资源部等五部委联合发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（下称《通知》），其中一款规定吸引了人们的注意。《通知》第二条第三款要求，“规范土地出让收入分期缴纳行为……分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年……特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50％。”此前，各地土地出让金的缴纳普遍存在分期缴纳的情况，而一般的首次缴纳比例在30％左右。
这对房地产的影响主要表现在：
首先，土地出让金首缴比例的提高对那些规模较小、实力较弱的开发企业而言拿地的难度将成倍增加，而有助于那些对资金使用较为合理、现金流较为宽裕的优势企业提升在行业内的竞争力，那些在开发过程中经营杠杆过高、资金实力不强的企业今后的发展空间预计会受到大幅压缩。
其次，具体到上市公司层面，对万科、保利地产等一线企业将更为有利，因为龙头企业更容易从行业集中度的提升中获益。但土地出让金首缴比例的提高肯定会对上市公司今后的拿地节奏产生影响，尽管在短期内对地产类上市公司业绩影响很小，但从长期来看肯定会有一定影响，资金利用效率的降低必然对业绩产生作用。
再者，《通知》实际上抬高了开发商的拿地门槛，将对“囤地”和“炒地”现象起到一定的遏制作用，但也可能带来新的垄断，即资金雄厚的大开发商和国企将更容易拿地。
最后，此规定的另一个弊端还在于，将会在一定程度上抑制土地的供应，由于拿地的资金要求提高，必将延缓土地的供应节奏。
12“国四条”“国十一条”，调控加码是不是新轮回的开始
2010年元旦前，房地产调控如同紧箍咒一样，步步紧逼。从营业税优惠终止到“国四条”，从五部委土地新政（2009年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，“遏制部分城市房价过快上涨”政策的第一拳打向开发商囤地、炒地）到“国十一条”（2010年1月10日 ，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，简称“国十一条”），以及提高存款准备金率突袭等。
一系列房地产调控政策密集出台，对市场产生巨大影响，成交下滑市场观望情绪浓厚，而各种金融、税收政策显示高层抑制房地产风险传递到金融领域的决心，增加供给，成为此轮调控不同于以往的亮点。
如果说“国四条”，业内还认为调控政策属于中性之时，“国十一条”则清晰传达政策调控的严厉。与2009年12月出台的“131号文”相似，“国十一条”是2010年房地产业发展的“指南针”，为房地产市场的形态变化定下基调。
“国十一条”主要重申和细化了“国四条”，然而其措辞明显比后者严厉，抑制远多于支持性。虽然“国十一条”包括①增加保障性住房和普通商品住房有效供给；②合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；③强风险防范和市场监管；④进保障性安居工程建设；⑤落实地方各级人民政府责任等五方面的内容，涉及供给、需求和监管各环节，但具体分析文件内容，其调控力度主要集中在供给和需求两个方面，可以认为，政策调控重点，依然集中在供需上
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