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惊天大逆转的背后-第2部分
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保障性住房未能推向市场，房价和中低收入阶层的背离情形越来越严重。房价问题日益成为制约发展的重要因素。在这个牵动千家万户的根本性问题上，目前的情形已容不得我们再有半点马虎，不主动深化改革，人为的拖延时间越久，可能日后面临的调整将会越加剧烈，我们付出的代价将越加高昂。
五
2009年我国房地产销售总额为57万亿~6万亿元，也就是说，我国居民近半花销用在“买房”上。所以有人称“2009年是我国经济最困难的一年，但也是房地产业最辉煌的一年。”
不过，所有最后的胜利者无不是在狂热中保持了冷静的人，正如巴菲特所说，“在别人贪婪时恐惧，在市场辉煌之余保持一分冷静，是决胜市场的必备心态。”
地王迭出是否是一次集体狂欢？羊群效应告诉我们，集体的行为未必代表决策的正确。
行业整合理论告诉我们，任何一个行业经过长时间的发展，最终会有少数的企业成为行业的领袖甚至占据垄断地位。拿房地产业来说，最明显的例子是中国香港的情况。香港排名前十位的地产公司占据香港80％以上的市场份额，而排名前4位的公司即已占有65％的市场份额。不论行业整合的时间有多长，有一点是肯定的，那就是行业整合不论时间的长短，它总在发生着也必将继续发生着，任何时候不以任何的原因和方式而改变。
中国目前注册的房地产企业有6万多家，一个基本的事实是，这些企业中的大部分将会随着时间的发展而消失。我们必须清楚，什么因素会触发行业整合的加剧；在行业整合加剧的时候，自己如何能够置身事外。
六
每到岁末，编辑们的约稿方向几乎一致指向下一年的走势和预测，正如本文开篇所讲，预测未来是件困难的事情，虽然有不少人对我对过去一年中的准确预测表示了钦佩，但我自己却不这么看。
近期，政府颁布了一系列针对房地产业的新政或调整政策，调控的目标很大程度上是针对房价。事实上，房价永远都不是原因，而仅是一种结果。政策是否能发挥人们期望的作用，受到很多因素的影响。
执行力度和决心紧密相连，这直接决定政府调控是治标还是治本，一切治标之策再加上执行环节的不到位只会换来市场更加报复性的上涨，并且深度破坏产业的生态。
一篇评论文章里有这样的话：有些人不会倾听，不相信远久的故事，仅关注急功近利的当下，只相信凯恩斯主义“长期看我们是死人”的哲学。这对于中国的房地产业是最为振聋发聩的警告，也许中国的房地产业已经走到十分敏感且重要的十字路口，这不仅是指民生，还有人文。
普利策说：“倘若一个国家是一条航行在大海上的船，新闻记者就是船头的瞭望者。他要在一望无际的海面上观察一切，审视海上的不测风云和浅滩暗礁，及时发出警告。”有人说，最严厉的批评正是基于最深沉的爱；我说，一切为正义的善良的动机而发出的批评，才是真正的良药。
正如某位著名经济学家说的，“一个简单的推理胜过复杂的论证。”中国经济总会在某个时间至少出现比较像样的回调，房价也总会在某个时间会有较大幅度的回落，问题在于，我们不知道这一切将会发生在何时？
但愿大起伏到来之前，我们都已做好了足够的准备。
风暴来临
百年一遇
2008年10月3日，美国前总统布什签署大规模金融救援方案。这项历时一个月、几经周折的救市计划之所以受到世人关注，与由房地产市场动荡引发的一系列严重的金融危机紧密相关。
雷曼兄弟破产、美林以440亿美元出售、国际集团（AIG）求救等一系列事件使身处风暴中心的华尔街遭遇了20世纪大萧条以来的最大打击。在2006年底，美国次贷危机的苗头就已开始。而从苗头发生、问题累计到危机确认，特别是到贝尔斯登、美林证券、花旗银行和汇丰银行等国际金融机构对外宣布数百亿美元的次贷危机损失，则花了半年多的时间。现在看来，由于次贷危机的涉及面广、原因复杂、作用机制特殊、持续时间较长等特征，因此产生的影响也比较大。
次贷危机所引发的美国和全球范围的信用危机，从金融信用和信任角度，被经济学者视为“美国可能面临过去76年以来最严重的金融冲击”。
2010年1月7日，美国楼市又迎来继次贷危机后的第二波违约潮，此次来源于中高收入群的优级房贷违约风潮，将成为美国楼市乃至其整个经济体复苏路上的大问题。与次贷危机由监管不力和地产泡沫破裂所造成的原因不同，此轮违约潮来自美国已持续数月之久的就业危机。缴款逾期60日以上的优质房贷，2009年第三季度已经比前一年增加了838万户。而且最近三个季度优级房贷的止赎数量增速显著提高，增幅大大高于同期公布的次级房贷的新增止赎数，显示优级房贷违约激增正在成为美国经济复苏道路上的新麻烦。
美国：衰退阶段
美国次级抵押贷款危机爆发以来，不仅使美国金融机构住房抵押贷款损失大幅度增加，也使许多持有美国住房抵押贷款支持债券和相关产品的机构出现较大亏损。美国经济将进入增长放缓时期，房地产市场已处于衰退初期阶段。在美国房地产相关债券市场价格短期大幅度下跌后，市场风险得到较大释放，进一步下跌的动能和幅度不会太大。
美国政府出台的向贷款购房居民提供为期五年的抵押利率冻结计划减轻了浮动贷款利息购房者的利息负担，美联储也规定禁止对未按期还款的购房者采取处罚措施，这使得大量欠款者的房屋免遭法院拍卖。
欧洲：迎来拐点
从爱尔兰乡村到西班牙海岸，到处可以看到缩水的房价，一些地区遭受的打击程度甚至比美国还严重。
欧洲各国的房地产市场或增速大幅放缓，或陷入停滞，甚至大幅萎缩。英国、爱尔兰和西班牙等欧洲房地产行业迎来拐点，塞浦路斯、保加利亚等国市场将陷入停滞。房价方面，爱尔兰、意大利、葡萄牙和德国西部地区均出现下降。在成交量方面，爱尔兰房产成交量减少了30％，西班牙减少了15％，葡萄牙减少了14％，德国的房产成交量也减少了9％。
亚太：严重受累
印度股市受美国次贷危机等负面消息的影响而持续下跌，使得民众很难再有更多现金购置房产。印度首都新德里和北部一些城市的房价下跌了20％。
韩国的统计报告显示，2006年韩国单个家庭的平均总资产为28亿韩元（约合297万美元），其中房地产所占比重高达768％，而通过贷款买房的人数占了房产投资来源的很大比重。当金融危机蔓延时，韩国银行的贷存比率在亚洲地区最高，达到136％，大大高于亚洲地区82％的平均水平。
中国地产：险中求稳
2008年8月，我国国家发改委和国家统计局公布的月度调查显示，70个大中城市房屋售价同比涨幅53％，为18个月以来的最低值。房地产市场拐点出现，个别城市甚至出现退房风波，住房开发贷款和抵押贷款成为银行新的不良资产来源。随着房地产新开工面积的下降，钢铁、水泥、建筑等行业在成本上升的基础上，需求进一步恶化。
对于楼市来说，由于信贷紧缩致使楼市长达11个月的低迷，断供潮、退房潮、退地潮、房企资金危机等衰象频频出现。中央政府及时调整政策：为应对危机，提出了促进经济发展的十条措施；作为配套措施，住房和城乡建设部公布了三年内9 000亿安居保障房建设计划；发布新“国六条”，部分放松第二套住房消费信贷优惠，减免住房成交税费；等等。
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楼市遭遇拐点
A北京
成交量
在北京，市场观望气氛弥漫，楼市持续低迷，成交量同比下降幅度将近50％，如图11所示。
图11北京市2007~2008商品住宅成交面积对比图
2008年1～11月住宅成交套数和成交面积分别为74 366套、77909万平方米，较上年同期相比分别下降3471％和4580％；自2007年11月以来，提高第二套住房首付比例以及提高房贷税率正式实施，使得2008年初就进入了楼市观望期，住宅成交量同比持续下降；年中由于受到华东地区房地产市场价格大幅下跌以及国际金融危机等因素的影响，北京楼市观望气氛愈加浓厚，成交量持续下滑，价格也出现松动；9月份以来国家为稳定房地产市场，出台一系列扩大内需、增加保障性住房供应等政策，使得住宅成交量有所上涨；由于10月份诸多刺激楼市成交的利好政策的执行，11月份北京部分刚性需求得到释放，成交量环比大幅上涨，但同比仍在下降。
价格
2008年北京上半年房价维持高位运行，下半年价格出现松动，保障性住房集中供应成交拉低住房成交价格，如图12所示。图12北京市2007～2008年商品住宅成交均价对比图
从2006～2008年北京房价的走势来看，2008年上半年北京的房价较2007年同期有较大幅度的上涨，并且呈现持续上涨趋势，这种现象一直保持到4月份，进入5月份房价同比持续上涨，但涨幅放缓；进入8月，在经济适用房集中供应成交和商品房成交量减少的双重作用下，房价同比出现下滑，此后情况愈加严重。
B上海
成交量
2008年，除上半年少数月份外；上海其他月份的住宅供应量较上年均出现减少（见图13）；表明房地产企业同样对市场形势持观望态度；并纷纷采取推迟开盘、减少开工等方式以观察后市走向。但成交下滑势头仍然加剧使得总体供过于求的局势已经形成。1～10月住宅供求比为12，是除2005年以外的最高值。
图132008年上海分月住宅交易情况 价格
从价格方面来说；2003～2007年的长期牛市使得上海房地产的价格惯性极大；虽然2008年遭遇近年罕见的市场危机；但本年价格仍未出现普遍的深度回调。上海住宅价格各月波动起伏，前10月累计均价（含配套房）仍超过9000元/平方米，处在僵持阶段；但自三季度开始；各种明折暗扣手段屡见不鲜，房价正式进入下降通道，如图14所示。
图142008年上海分月住宅价格情况C深圳
成交量
2008年1～11月，深圳市商品住宅累计交易量为35 919套/33193万平方米，同比减少2545％/2847％；商品住宅累计批售量为61 275套/60030万平方米，同比增加2875％/2995％。到11月份累计供求比是179，比上年同期高出近一倍，供求严重失衡。
价格
2008年1～11月深圳市商品住宅累计成交均价为12 998元/平方米，相比上年动辄每平方米15000元、16000元的月度均价而言，已下降了很大幅度，特别是关外部分片区的价格已下降50％以上。
图15是深圳市2008年1～11月新建商品住宅日均成交套数、成交均价的比较。
图152008年1～11月新建商品住宅日均成交套数、成交均价比较
数据来源：深圳市国土资源和房产管理局。D重庆
成交量
2008年1～10月，重庆商品房销售面积为204139万平方米，同比下降1793％；商品房销售额为57232亿元，同比下降1651％。2007年1～10月商品房销售面积达248725万平方米，同比增长928％；住宅、办公楼、商业营业用房销售面积同比分别下降178％、14％、290％，商业营业用房下降幅度最大。图16显示的是重庆市2001~2008年商品房销售面积及同比涨幅。
图16重庆市2001~2008年商品房销售面积及同比涨幅
价格
2008年1～11月重庆主城区商品房成交价为4024元/平方米，较上年同期每平方米增长了735元，增长幅度为2236％。2008年重庆主城区房价依旧在高位运行，但从2008年重庆主城区月度成交均价来看，1～8月成交均价走势相对平稳，一直在4100元/平方米上下波动，随着市场形势的进一步严峻，开发企业资金链紧张，销售压力增大，各楼盘优惠折扣力度加大，同时又有保障性用房大量上市等因素的影响，导致8个月来成交均价逐步走低，和上年同期价格的差距不断缩小，如图17所示。
图172007~2008年重庆主城区商品房月度成交价格对比（元/平方米）
E南京
成交量
2008年前两季度主要受楼市宏观调控政策影响，后两季度更多受国内外经济形势恶化影响，南京楼市持续低迷，成交量相比2007年同期大幅下滑。2008年1～11月南京共成交商品住宅36 163套，与2007年同期相比减少49 256套，同比降幅5766％。成交量最大的是浦口、江宁、河西三个板块，也就是新三区，约占总销售量的70％，如图18所示。
图182007～2008年南京商品住宅成交量对比F青岛
成交量
2008年11月份全市住宅成交面积为2394万平方米，环比下跌26％，成交套数环比下降241％。其中政策性住房成交364套，成交占比达到157％，比10月下降2263个百分点；非政策性住房成交1948套，比10月增加120套，如图19所示。从以上成交数据来看，商品住宅成交继续大幅下降，主要是由政策性住房成交显著下滑所致。虽然当月青岛市出台《关于支持居民购买住房的意见》，提出多项刺激居民购房的相关政策，但对刺激楼市成交的效果并不显著。
图192008年1~11月青岛商品住宅市场月度成交情况
惊天大逆转
2008年，为应对危机，中央提出促进经济发展十条措施，在国务院常务会议上多次强调房地产行业是国民经济的重要支柱产业；在2008年12月份召开的中央经济工作会议上，再次强调了住房消费的重要性，认为住房消费是提振内需的主要途径之一；降低开发企业资本金比例，央行连续五次降息；等等。
在一系列政策的强力刺激下，政策的累加效应在2009年初开始显现，2009年3月楼市成交开始出现量价齐升格局，土地市场也开始逐渐火爆，可以肯定的是，楼市反转其实在3月即已定局。
进入2009年二季度，地王、楼王频出现象已经十分严重，在一线城市，销声匿迹已久的炒房团又开始活跃，市场关于通胀的预期已经十分明显，各地房企捂盘惜售已令政府不可容忍，加之住宅保障房建设的严重滞后，至此可以说，2009年楼市惊天大逆转亦不可挽回，政府含辛茹苦扶持来的房地产良好局面将被另一次调控打压的情况也已不可更改。
据相关数据统计表明，在2009年，全国住宅销售均价达4600元/平方米，比2008年均价上涨了1000元/平方米，为住房制度改革以来涨幅最高的一年。
A2009年我国房地产市场运行情况
投资增长：情形大大出乎预料
在市场回暖、销售增加等因素的带动下，2009年以来，全国房地产开发投资增长呈现加快趋势。1～11月，全国完成房地产开发投资31 271亿元，同比增长178％，增幅比1～10月提高12个百分点，其中，商品住宅完成投资22 369亿元，同比增长157％，比1～10月提高16个百分点。
供给回升：施工面积、新开工面积和竣
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