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惊天大逆转的背后-第7部分
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只有认识问题的本质，由此再来分析市场对“购房退税”和“购房入户”政策的反应，就会变得容易理解。
解决的方法就是加大保障房的建设和推出，这个问题政府已经意识到，问题的关键是不应该停留在口头，而是要彻底贯彻落实，保障性住房推向市场，把低收入阶层从市场的“大锅”里分出来，这个群体的住房问题得到保障和解决，那么市场化问题的解决就会容易得多。
民众对“购房退税”和“购房入户”政策的反对焦点在于，担心政策会推高房价和有失公平。如果保障房的建设和推出得到贯彻，那么低收入阶层对房价的上涨就会麻木，保障房的建设资金来自于财政，这里面高收入阶层的税收贡献更大，况且购房会拉动经济也在为宏观经济作贡献，既然各得其所，持反对意见的人想来应该大幅减少。而对于中高收入阶层而言，“购房退税”无疑是重大的惠己政策，哪里有理由反对？当然，这里要强调的是购房退个税并不适用于富豪阶层，对他们而言，退与不退都有大量避税的措施和手段，所以，担心购房退税会引发富豪阶层大肆买房退税从而加大贫富差距是没有必要的。
“购房入户”的问题相对复杂一些，难点也主要停留在一线大城市，虽然把户口和商品房挂钩的确有悖世界发展主流，不过问题是有悖也不是一天半天了，如果能从高端开始，“购房入户”也不失为刺激经济的一种方式，毕竟这也是一种开放，当然，前提是在针对低收入阶层的保障性住房建设得到确实贯彻的基础上才行。
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救市冷思考3：房地产政策不到位，高房价卷土重来是必然
2008年10月前后，中央出台一系列旨在鼓励消费稳定市场信心的房地产新政策，政策一出台即引起高度关注。然而，一项网络调查显示，63％的人认为房价会继续下跌，这几乎和前期呼吁政府出手的大多数“救市”派的观点一致。
“救市”派们认为房地产市场已经充满危机，甚至面临崩盘的危险，如此一来将对宏观经济造成致命的打击，而期待购房的民众则以自己的实际行动观望（据此项调查显示：1/3的人选择继续观望）或被迫观望（据此项调查显示：1/2以上的人认为房价还是太高，买不起）。这样看来，似乎政府不“救市”，房地产市场的确要面临深度调整了。
不过与此同时，还有另外少数一批人仍然在怀疑房价的下降，或者即使承认房价下降但仍对后市充满信心，其中不少人，拿上海2006年短暂的回调，随后便报复性上涨的例子，来佐证自己的观点。
问题是，市场的调整我们已经看到，市场的悲观情绪我们也已感受到，不过，上述少数一批人所认为的市场状况难道真的不存在发生的可能吗？
同样的问题在今天已经不存在疑问，2009年房价不但报复性上涨，甚至创了历史新高。
其中原因之一便是在此番市场调整期间，未能弥补某些政策缺位的状况，房价卷土重来也就随着宏观经济的好转毫无意外地发生了。
问题的焦点在于1998年中国划时代的终结福利分房。在此之前，中国住房的供给主要靠福利分房，以工龄和级别来划分房子供给的大小。众所周知的是，（1998年前）建国近五十年来，中国的人均居住面积只有几平方米，住房条件总体状况非常落后，上海等一线城市更为突出，虽然改革开放后，采取了福利分房和市场供给并行的模式，但由于购买力和市场供给不足等原因，几十年来的住房需求并未得到缓解。
就在这个时候，1998年福利分房制度终结，中国房地产市场一下子从计划经济全面跨越到市场经济，这里就产生两个需求矛盾，一是在终止福利分房制度时就已经存在的住房需求，二是终止福利分房制度之后产生的新增需求。两者中有购买能力的靠市场手段得到满足，没有购买能力的自1998年开始便积压下来，对于第一种情况，这部分人的购房需求显然带有历史遗留的痕迹，应该加以区别对待，但实际情况并不这样，而是搞了一刀切。
不论是第一种情况还是第二种情况，市场化的解决途径就是靠政府主导的经济适用房、廉租房来满足，但实际情况是，这项工作严重滞后，导致市场供给出现结构性的矛盾，所有人都涌到商品房市场，如此庞大的需求，加上后期按揭贷款制度释放出来的购买力，就这样把房价捅上了天。
市场有观点认为，中国人均居住面积已达27平方米，认为中国的住房问题已经基本解决。持这种观点的人，多半是只看理论，而未与现状结合起来调查论证的学院派，一来是中国经济发展的地区差距十分大，二来中国的贫富差距也是明摆着的，有钱的人拥有几套房甚至数十套，没钱的要么买不起，要么当房奴顶着巨大的压力。所以，以这个平均数据来概括解释，既不准确也不专业。在这样的情况下，谈消费扩内需，短时间是难以实现的。
2008年在市场调整最严重的时候，我就曾说，经济不景气之下，即便房价降了，因为中低收入者的购买力也随之下降，他们的住房需求可能依然得不到满足，而如果不解决结构性的供给问题，一旦宏观经济转好，房价可能又会随之高涨，他们还是买不起。
我们来看2008年中央出台的一系列政策，比如“加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造”，但每次并未把廉租房政策置于最重要的位置，2009年全国仅完成计划的1/4，不能不使人感到遗憾。
市场调整给管理层解决供给结构性矛盾提供了良好契机，因为投资既可以拉动经济，又可以解决或缓解供给矛盾。错失良机、政策缺位可能导致相当长的时间的代价付出。
救市冷思考4：是否该救市，政府亦曾矛盾重重
2008年，在宏观经济疲软，甚至面临通缩的危险下，为保经济增长，维护市场信心，中央出台一系列房地产新政策。尽管网上调查显示，85％的网友不赞成“救市”，尽管房价回调至2008年底前后，大多数人仍然抱怨房价太高买不起，不过，分析中央出台的政策，就能发现其中的苦心，体会到国家在保增长和兼顾民意之间的平衡和矛盾心态。
比如，针对中央七项政策的网络调查显示，“首次购买普通自住房和改善型普通自住房，最低首付款比例调整为20％”政策获得最高的支持度，紧随其后的是“2008年11月1日起，个人首次购买90平方米及以下住房，契税下调到1％”和“住房公积金贷款利率；各档次分别下调027个百分点”，这和中央促进自住消费的政策意图相符。
随后的政策影响调查中，1/3的人选择了继续观望，超过半数的人抱怨依旧买不起，而63％的人则认为房价会继续下跌并期待更多的政策。
从这里我们不难看出，就此项政策而言，在力度上，不但没有达到“救市”派的心理期望，离一般民众的期望也远远不够。这里我们要区分一个事实，即“救市”派期望的政策和民众期望的政策并不是一回事，“救市”派们所希望的不但是降息、降税等有利于促进成交量的消费政策，更是希望出台有利于扭转开发商资金紧张状况的宽松的金融货币政策；而一般的购房民众所希望的政策则集中在如何降低购房成本之上，不但希望降低购房时的税费和利息支出，根本上是希望房价能够继续大幅下降。
从这里我们也可以看出，中央的政策在一开始就必将是个两难的选择，充满矛盾：满足行业和开发商的需求，势必会引起民众的不满，而持续宏观调控或是加大调控力度，在国内宏观经济当时的环境下，显然也是不现实的。
政府出台救市政策会招来民众的诸多不满，而地方政府频频出政策，先于中央放松调控是对中央形成“倒逼”。18城市相继出台政策，地方政府先行，既可以观察市场的反应，也可以给中央的政策有个很好的过渡。
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救市冷思考5：白鼠试验、心理学和“国三条”
BF斯金纳是行为主义学派的领袖人物，也是世界心理学史上最为著名的心理学家之一，他的强化理论不但影响到教育界，在管理学的研究领域也有一席之地。
斯金纳认为：“强化总是加强反应的概率。如果一个操作发生后，接着给予一个强化刺激，那么其强度就增加。”在他的实验中，装在他自行设计的“斯金纳箱”中的白鼠，如果按压杠杆，就会有食物自动掉出来，于是白鼠就会不停地按压杠杆，这就是操作型条件反射原理。而如果把每次按压杠杆送食改为按压次数无规律送食，白鼠则会更加勤快地按压杠杆，只有长时间按压不见送食才会停止。假如把喂食方式改为每隔15秒固定送食一次，白鼠会“迷信”首次喂食之前的偶然动作，比如首次送食时假如白鼠正在作揖，它就会在此后不断作揖以求得食物。现实生活中类似的想象也比比皆是，比如运动员对于比赛场地、数字、服饰等的迷信。迷信只有在多次无效的情形下，才会逐渐产生操作性消退。但是，只要有偶然性存在，迷信就不能彻底根除。这个理论同样可以解释赌博上瘾，因为不论是输是赢，都会起到强烈的正强化作用。
条件反射和条件强化其实都是思维定势的一种表现，北方有句民谚：穷田无人问，耕出有人争。做营销时我们常说消费者是“买涨不买跌”，其实反映的就是一种思维定势，涨了认为还会涨，跌了认为还会跌，理论很复杂，道理却很简单。
不过简单的道理到房地产新政就成了例外，2008年从“七项新政”到“国三条”，短短两个月的时间，中央政策频出，对房地产的重视也一次高过一次，在当时，事实上已经对市场形成一定的思维定势和条件强化，即认为后期仍将出台更为优惠的政策，而基于期待更多新政的思维定势，市场将对日后政策麻木从而产生递减效应，使得政策越来越难以达到应有的效果。
如果这是事实，问题也就随之而来，为何我们不能逆用心理学原理，政策制定为何不能选择一步到位，从而给市场带来一个稳定的预期而促使其行动？
如果市场对后续新政产生强烈预期并形成思维定势，则购房者的购买行为即会随之停滞。以上海为例，十月新政出台，十一月执行，十一月的成交量随之显著增加，到“国三条”出台，对之前受新政影响买房的人来说，会怀疑自己是否出手太早，而对于仍在观望的购房者而言，则产生心理上的条件强化，思维定势会告诉他，再等等，或许接下来还会有更优惠的政策出台。
显然这对政策的执行和发挥极为不利，比如，此前市场几乎一致认为政府会取消二套房的限制，当时“国三条”也的确作了重大改动，但从严格意义上讲只能算是有条件的放松，并没有完全放开，既然早晚会放开，为何如此隐晦迂回，这对稳定市场政策预期没有任何好处，就算是考虑民意要作过渡，也应该尽可能减少频率和密度。
这个思考对我们的意义在于，我们必须要对自上而下的政策制定方式作相应的调整，一项政策的出台，不能出了就完，还必须考虑其有效性和执行力，而要考虑这些就必须要研究人的基本心理和行为准则，我想这也应该是科学发展观所倡导的。
救市冷思考6：只有戒除浮躁，楼市才会有希望
政府一出手救市，股市即刻全线涨停来给以回报，这种情形在2008年屡见不鲜。而股市半道断臂出局的人，相信又有不少急急忙忙地往里杀。追涨杀跌，这难道不是中国股市的真实写照吗？
和股市对照，楼市难道是另一番景象？
恍如隔世的地王之争，似乎距今不过一年，大家铆足了劲儿赤膊上阵，抢地的模样像极了菜市场里争抢大甩卖商品的小市民。不同的是，人家买的是便宜货，我家买的是高价货，一旦市场风吹草动，全然不顾商业信誉，拍拍手退地还要还钱，还不如小市民。
先知先觉的人降价了，不管三七二十一，群起而攻之，先胡乱骂一通，看看苗头不对吧，楼市好像真的要下行了。放心吧，这些人当然不会忘了班门弄斧，在业内显摆自己多么先知，看看，本人多久多久以前就说过房价一定要降的话，然后，再摆出一副国务院政策专家的腔调，大喊着“该救市，快救市，要救市”了。
当然，作为业内人士的一员，谁不希望行业欣欣向荣呢？问题是，如果我们的业内人士是如此的心态浮躁，这个行业会有希望吗？
试问，你见过哪家著名品牌企业是靠救市救起来的？哪家百年老店还靠政府政策在维持？你见过哪个股票投资大师天天研究分析政府的政策搏反弹？治大国如烹小鲜，否极就会泰来；在熊市里播种，在牛市中收获，把握事物的发展规律需要的是智慧和良好的心态。
对于股市，政府出手救股市，并不是一个难猜的谜语，这既是广大股民的期待，也是中国股市多年发展的规律所在。而房地产市场不幸也步了股市的后尘，房地产市场形势不论是好还是差，到了一定地步，针对楼市的有关政策就会出台，不过就像股市有了政策也未必反转一样，楼市也是如此，期待靠政策扶持来渡过难关的企业，注定将会灭亡，不如趁着冬天好好练练过冬的本领。戒除浮躁，或许才有希望。
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万科降价潮；上演房价“跳水秀”
早在2007年下半年，万科深圳金域东郡、广州金色康苑的开盘价远低于之前宣传的价格，如广州金色康苑宣传开盘价约2000元，实际开盘价仅为13 800元，周边新盘项目只得纷纷打折或提供各种优惠。与此同时，万科在广东地区大幅优惠销售的楼盘还有：万科东方尊峪、万科天景花园、万科城、万科金色家园、万科第五园等。
2008年3月1日，深圳万科第五园均价较之前销售价格再次下调近3000元/平方米。几乎同时启动的“琢玉行动”，提出原购买毛坯房的客户只需付300元/平方�
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