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惊天大逆转的背后-第9部分
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经济适用房，谁把你抛弃
估计很多生活在上海的人并没有意识到，在诸多与上海国际化大都市形象不符的事例中，出租车司机的防护装置是很典型的一例。
把出租车司机用不锈钢玻璃像笼子一样包围在驾驶座位上，既不舒适也不美观，还违反汽车安全原理。以此来防护针对出租车司机的暴力犯罪，也许会有些作用，但不了解中国国情的外国友人、不熟悉上海治安状况的外来者，可能第一印象是会被这样的装置吓住，以为上海还停留在黄金荣、杜月笙等流氓横行的年代，而对上海治安之好在中国屈指可数这一事实产生了怀疑。
这还只是表象，这一做法真正和上海国际化大都市不匹配的内在原因在于，我们的相关管理部门采取了草率、简单、缺乏智慧的思维方式，采取了治标不治本的管理措施，即便是治安状况不好，应该首先采取的是加大治安治理力度，而非把人用铁笼子保护起来，这就像前几年流行的用铁栅栏封闭窗户，随着封闭社区和物业管理的完善，这一现象至少在市区范围已经极为少见。
在时下某些人对经济适用房的态度上，也有同样的情况。
从2005年开始，对经济适用房的质疑声一波强过一波，而反对者的集中论点不外乎是经济适用房滋生*，能够做论据的例子的确也不少，如郑州规划经济适用房违规建设成别墅、武汉经济适用房摇号6连号、北京26岁女孩梁静骗卖回龙观小区40多套经济适用房、已售经济适用房呈现“高租售率”和开奔驰宝马住经济适用房的现象。的确这些都是客观存在的真实事例，问题在于，出现这些违规或*事件后，我们唯一的思考和选择只是彻底否定经济适用房的价值、停建了事、抛弃算数这么简单吗？
如果我们的政府和业界所谓专家学者看问题、解决问题的思维如此简单，那么试问哪个行业没有*、哪个制度没有缺陷？
中国的食品安全领域问题重重，是不是应该把食品行业彻底停掉？采矿业事故频频，是不是把所有煤矿全部关闭，这样想来再不会有矿难发生。
不需要再举例子，这种以偏概全、以局部否定全局的思维水平，相信但凡是受过基础教育的人都能达到。就拿经济适用房来说，问题的确不少，重要的是问题所在是不是主流，中国的经济适用房建设，1991年开始酝酿，1998启动开始建设，至今10余年的时间，其建设总量数目惊人，客观上为解决中低收入者住房问题作出了不可替代的贡献，就算是出现这样那样的问题，关键要对症下药和及时加大解决力度，而不是慌忙取缔。
如果停建经济适用房，那么应该以怎样的方式解决中低收入者的住房问题？单靠廉租住房吗？谁能担保廉租房建设出租环节就不会寻租和*？一旦廉租房也出现*现象，那时怎么办？难道也像出租车一般，简单地搞个铁笼包起来？
退一万步讲，如果没有更好的替代方式，就算是经济适用房的*依然存在，只要它的存在的确为一部分的中低收入阶层解决了住房问题，那我们就不应该简单地将之抛弃，起码本人不这么看。
那么，经济适用房的兴建是否会对楼市及商品房产生影响？
答案是肯定的。
价格的走势归根结底还是取决于供需，如果不研究导致房价持续快速上涨或下跌的原因，一味地谈结果，所谓的专家无非是充当预言家的角色，没有人能预知未来，就算说对了，也不过是侥幸蒙的。 txt小说上传分享
一口锅抢饭吃，供给结构性矛盾是高房价的短板所在（2）
房价持续大幅度上涨，其中一个很重要的原因是结构性的供给矛盾。如果一旦政府下决心、狠心推经济适用房和廉租房的话，这势必会改善结构性的矛盾。也就是高收入阶层和中低收入阶层不在一个锅里面吃饭了，这会对原有的供求体系造成冲击，这是肯定的。
用经济适用房抑制房价效果明显的城市，在我的观察中，克拉玛依可算是成功的例子。克拉玛依有40万人口，当地政府对于经济适用房的建设一直不折不扣地执行。单2008年七八月份即一次性推出万套经济适用房，40万人口的地级市，这样的量就像是定海神针，即便是城市人均GDP十多年一直位居全国第一，购买力强盛，但房价却始终温和上涨，市场表现十分健康。虽然上海等一线城市市场的规模大，如果分割成若干小的市场来看，道理是一样的。所以，结论是，经济适用房的大量推出一定会对价格形成较大影响。
经济适用房的购房者是否可以真正受惠？到底该不该建经济适用房？
经济适用房可能会造成很多负面的东西，比如，有消息称，在北京的一些经济适用房小区，停放了很多豪华轿车；比如，可能会形成人为的阶层划分，使有的人买了经济适用房也不愿意住，或者住了一旦有钱也会搬走；又比如，因为经济适用房售价低而造成质量问题；等等。
但我觉得这些问题关键是要看政府的决心，不能因噎废食，比如在上海，经济适用房也可以建在市中心，为什么不可以，这是技术上的问题。
还是举克拉玛依的例子，商品房价格卖到4000元/平方米，经济适用房只有1300多元/平方米，这样的房子谁说不能惠及普通的民众？那是说假话，当地人连夜排队购买就是最好的论据，而且据我了解，涉及*也并不明显。
所以，在我看来，能惠及一般老百姓的经济房就应该大力地建，至于经济适用房和廉租房的比例，谁主谁次，完全可以让市场来检验。哪个更有效、更持久，一切让市场说了算。
立法促保障房建设刻不容缓
截至2009年5月底，多家大型房地产企业的销售数据显示，销售量已经超过2008年全年，日子开始好过的开发商紧接着便树起涨价大旗，根据国家统计局2009年6月10日公布的房地产市场运行数据，2009年1～5月，全国商品房销售面积同比增长255％，销售金额同比增长高达453％，5月份商品房销售均价比4月份上涨了39％。
短短的半年时间，开发商完成了从杨白劳到黄世仁的转变，2009年初还要险些绷断的资金链，到了5月已经是财大气粗“不差钱”。
上演过山车行情的原因除了政府出台多项刺激政策外，宽松的货币政策功不可没，2009年国内新增信贷为市场输血近10万亿元。
2009年5月份前的数据即显示，全国60个重点城市共推出住宅类用地面积1400万平方米，环比增加7％，同比增加4％。住宅用地成交面积1114万平方米，环比微降2％，同比增加99％。2009年6月11日上海公开招拍挂的7幅地块有数十家开发商争抢。土地市场激烈竞争的“盛况”再现，7块土地全部被拍走，拍卖款合计达2358亿元。
不只是在上海，北京、广州、深圳、杭州等城市的土地市场也是一派火热景象，刚刚从公众视野消失不久的地王，又开始频频现身。
楼市量价齐升，土地市场一片火热，地价楼价再入上升通道，温州购房团重返市场，这一切引起市场强烈关注和担忧。2007年房价暴涨还历历在目，2008年短暂的回调后，2009年房价便全面创了新高，以后市场会怎么变化，调控了10多年的房价难道就真的下不来吗？相信这是每一位计划购房的消费者共同的担心。
购房者的担忧不无道理，2008年5月国务院发文13年来首次是下调固定资产投资项目的资本金比例的文件，至今还在发挥作用，政策使得进入房地产行业的门槛骤然下降，这进一步加强了资金进入房地产业的动力。
有数据显示，2010年的信贷规模是8万亿元，以后几年因为中国投资拉动增长的模式不会更改，因此流动性将持续宽松，房地产市场即便不会再掀2007年和2009年的狂潮，而再次滋生泡沫则完全可能。如果情形如此发展，如果国家保障性住房仍然不能按计划推向市场，房价和中低收入阶层的背离情形将越来越严重。
中国经济目前的发展模式面临跨越瓶颈、经济结构优化甚至要触及政治体制改革，而中国改革在深水区徘徊也面临进退两难的境地，改革的第一阶段为何受到广泛的认同，那是因为它触动的是少数人的利益，保障了大多数人的利益，让广大工人农民的生活有了提高，而目前改革的阶段需要满足和解决的问题日益多样化、尖锐化，很多问题到了不动根本无法解决、动了根本可能会乱的地步。
而房价和房地产业的发展更是这些问题的代表，在这个牵动千家万户的根本性问题上，目前的情形已容不得我们再有半点马虎，不主动深化改革，人为地拖延时间越久，可能日后面临的调整将会越加剧烈，我们付出的代价将越加昂贵。
从这个角度看，以立法的形式保障保障性住房的建设，贯彻落实党的十七大提出的“住有所居、推动建设和谐社会”的战略决策，破解公众普遍关心的“住房难”问题，已经刻不容缓。
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资本金下降，按下楼市狂热定时器
2009年5月28日国务院颁布“国发〔2009〕27号”文下达《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，通知下调固定资产投资项目的最低资本金比例，“保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20％，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30％。”
普通商品住房项目的最低资本金比例由35％下调至20％，相当于恢复到1996年的水平，为13年来的首次下调，力度不可谓不大。因此国务院通知一出，即刻引发市场多种反应，几家欢乐几家愁，有新闻报道总结说：开发商喜，购房者怕，银行忧，可说基本反映了市场各方对此的心态。
不过具体情况要具体分析，普通商品住房项目最低资本金比例下调，对房地产业毫无疑问是个利好，多年的宏观调控，使得绝大多数开发企业资金链濒临断裂的危险，而此次资本金比例下调对于改善开发企业的资本投入比例和结构中长期而言会有很大的帮助。
房地产业是个综合性带动行业，在中国宏观经济探底回升的关键时期，在房地产业的投资比例下滑的压力下，保持或加大固定资产投资及比例，促经济，保增长，应该是国务院出台此政策的根本目的所在。
中国房地产业数十年的发展基本是：企业自筹资金、工程垫资、预售回款的开发运营模式，而随着市场的成熟和进一步规范，对于自筹资金的要求越来越高，而下调资本金比例无疑是大大降低了准入门槛，提高了资本的杠杆效应，从而也提高了收益比例，这对房地产行业而言，无疑是重要利好。
具体到调整固定资产投资项目资本金比例政策本身，我们发现，虽然本次下调规模最大的仅限普通商品住房项目，并不包括商业地产、别墅等房地产项目，但这里存在大量的灰色地带可能会有钻政策空子存在的情形发生，以2008年中国房地产投资的3万亿元为例，资本金比例下调所释放的投资资本将达3000亿元之多。
况且，从政策传递的信号而言，国务院这次关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知明确告诉市场，中央将继续采取较为积极和宽松的市场政策，尤其对于普通住宅类产品而言更是如此。
实物、预期双双到位，调性已定，房地产的狂热也就即将开始。
供求关系真的对房价失效了吗
对房地产业的调整，业界观点可分为两派：看多派和看空派。对上海楼市的走势，笔者算为数不多的坚定看多派，即便如此，2009年以来的行情演绎，依然出乎意料之外，所以我戏称，不论看多与看空，对2009年的大逆转，统统都是“出乎意料派”。
看走眼不要紧，要紧的是不要浅薄到学算命先生那一套，一旦胡诌得不对，马上要找些理由和借口来搪塞，眼下那些喝足洋墨水或是涂了些华尔街红粉在脸上的人大叫供求关系失效、目前的房价上涨不过是纯粹的货币资金导致的价格预期所致、中国房地产市场已经沦为投机资本乐园的人，我看就是这样的人。
这些人的矛头直指国家适度宽松的货币政策，认为国家是在用更大的泡沫掩盖已有的泡沫，我倒有些奇怪了，几个月前还在批评政府不救市不负责任，怎么现在就倒转了枪头？看来有必要给他们泼些冷水，让他们清醒，让他们的漂浮着的身心能回到大地上来。
首先，有观点认为，当一种产品不能成为资产，供求关系是有用的，而一旦成为资产，包括房地产在内，供求关系便失效而有另外的逻辑。
那么就按这个逻辑，让我们看何谓资产？资产是指由于过去的交易或事项所引起的、企业拥有或控制的、能带来未来经济利益的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。
按照会计分类，资产可分为流动资产、长期投资、固定资产、无形资产和递延资产等；根据存在的形态不同，资产可分为金融资产与非金融资产、有形资产与无形资产。
由此我们可以看出，资产的涵盖面十分广阔，既包括可以给企业带来经济收益的各种设备也包括各类固定资产，简单地说不能成为资产的产品供求关系便失效显然是错误和武断的。
其次，他们认为，引起价格变动和差异的因素很多，如气候、时间、地域、生产等，甚至宗教信仰、习俗等文化因素也能对价格产生影响。
各种因素对商品价格的影响，是通过改变该商品的供求关系来实现的。
我们知道供求关系是市场经济学的基础，否定供求关系就是否定房地产产品商品的属性，否定供求关系便失去了判断价值的坐标，如果这样，又如何判断资产是否存在泡沫？
当然，商品价值、国家政策和货币价值也是影响商品价格的因素，但在房地产领域，谈论“房地产泡沫”恰恰和供求关系密不可分。
一般认为，所谓泡沫，指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供给量；投机交易气氛非常浓厚。
我们暂不讨论房地产是否存在泡沫，单就房地产是否存在泡沫与供求关系密切相关一项，就可判定否定供求关系在房地产价格上的实效是错误的。
最后，他们忽视供求关系，仅仅把价格上涨归咎于通胀预期，把投资需求无限放大，刻意忽略刚性需求，这既不科学，也和实际情形不符。
相信大家不会否认中国住宅市场化以来的上涨是多重因素综合作用的说法，而在诸多因素中，最重要的几个方面，比如供给、需求、预期和文化起到的作用都很大。
在供给方面存在着结构性的矛盾，存在着严重的保障性住房供给的缺位。有观点认为，中国房地产市场的市场化程度不充分，所以引起供求关系的失真。这样的说法有一定的道理，但只存在于产业发展的初期，随着土地招拍挂的实施，在我看来是市场化过度而不是不充分。
我多次讲过，如果中国的房地产市场化改革能在一开始就把中低收入的阶层从市场化中拉出去，形成中低收入阶层的住房问题由保障性住房解决、高收入阶层市场化解决的二元结构，俗称“两口锅吃饭”，相信房价的发展应该是另一番格局，而这么做的根本目的也在于改变供求关系。
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