警惕美国的第2次阴谋-第17部分

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随着2002年全国城镇个人贷款购买商品住宅的比例从1998年不到80％上升到94％以上，商业银行个人住房贷款余额也从1998年的190亿元，占全部贷款余额的，增加到了2002年11月底的7339亿元，占全部贷款比例的，其中上海、厦门等城市的比例达到了20％以上。
2002年9月，中国工商银行在各大媒体上向社会公开悬赏征集个人住房贷款的“品牌名称”。在发出征集通告的同时，工行还披露了有关“房贷”的喜人信息，按照工行在发布征集公告时披露的信息，截止到2002年9月底，工行发放的个人“房贷”总额已达2400亿元，而不良资产率却低至几乎可以忽略的。这么大的业务量、这么低的风险，对深受不良资产困扰的银行们来说，实在是难得的创新业务。
权威人士预测，今后5年内个人住房贷款的潜在总量可达4万亿元。对于越来越回归商业本性的“商业银行”来说，这样的市场，当然是必争之地。
媒体的炒作、银行的推动、个人的消费信心使中国的房地产市场蓬勃发展，成为推动中国经济发展的最重要的支柱产业之一。
2、北京房地产的故事
（1）北京人雇用民工排队争购豪宅
昨天，私企老板吕先生来到位于国贸的“建外SOHO”打算为他看好的一套房子交定金，没想到售楼小姐遗憾地告诉他，尽管他们的项目前天才正式开盘，但是不到一上午的时间，预留的22套房子就已经被抢购一空，他只能等下一期了。据该公司称，建外SOHO的认购总额已经达到1亿元人民币。
建外SOHO是北京CBD区域的重点建设项目，由曾经成功地开发了现代城的潘石屹的红石公司开发。据了解，从2002年6月14日起，就有“消息灵通者”提前雇人前来排队，于是出现了为争购每平方米一万多块钱的豪宅，却由民工来排队的有趣现象。记者当天在现场看到，本来就不是很大的售楼处坐着30多个人，有的在看电视，有的在聊天。一位来自安徽的女工告诉记者，她平时是做服装加工，这一次也被人拉来排队，3天的工资是100多元，他们这些排队的人中，最多的三天能够得到300元钱。
据介绍，这次11种保留户型共有22套，销售均价为5万元／平方米，采用现场交款（3万元人民币）购买房号，3天内签正式合同的方式向外推出。开盘当天销售不到15分钟，22套房子已经全部抢购一空，加上之前的销售，建外SOHO的250多套房子已经签了正式合同，至此，一、二期的7栋公寓和三期的写字楼认购总额达到1亿元人民币。
对于CBD高档物业项目的热销，业内人士普遍认为这是投资者对于CBD前景的信心造成的。一位购房人告诉记者，一个好的房产项目投资收益率非常可观，将来的租金是对自己眼光的最好回报。（摘自：《北京晚报》2002…06…19）
（2）北京贡院6号
贡院六号：北京建国门旁边的几幢深色高楼，目前是北京卖得最贵的房子之一，每平方米的均价是4万元人民币，最贵的户型卖到6万元每平方米。“贡院六号”之内没有低于500万元人民币一套的宅子，购买者大都一次性付款。特制的双色大门、仿古立柱、大型壁柜、豪华餐桌，据称都是地道的木材制品，经过多达17遍的独特烤漆工艺，做到天然大理石的装饰效果。大厅中的灯具是来自威尼斯的水晶灯，据说在玻璃加工时搀入金粉吹制。手工贴制的金银箔墙、整块施华洛奇天然水晶水嘴开关、百年榆木树瘤装饰柱、整张牛皮墙面、整张马驹皮手工缝制茶几等顶级豪华装饰。可擦洗的真丝壁布，可自动升降、自动渗油的烧烤煎锅和与之相配的自动升降抽油烟机，可适用于金属器皿的微波炉……贡院六号每月的物业管理费是每平方米3美元，再加上其他方面的费用，业主每个月支付在“养房子”上的费用最低也得一万元人民币。物业管理人员多从中国大饭店、嘉里中心等高薪聘来。
（3）京城东部豪宅区：繁荣还是泡沫？
四室二厅350平方米的大房子，均价在每平方米11000元以上———面对如此豪华的大房子，大多数人只能听听看看说说，投去十分的羡慕和忌妒。除此之外，恐怕还有万分的猜测：这样的豪宅卖得出去吗？最近，刚刚面世的通用时代国际中心所有户型全部在200平方米以上，而据该项目销售负责人介绍，开盘不到20天已经定出了80套！从年初到现在，京城东部新上市与“国际”沾边的豪宅可不少。
北京的豪宅集中在CBD、建国门、东直门、朝阳公园等地，仅在2002年东部新上市项目中位于四环以内、售价在万元以上的不少于十个，其中户型面积全部定位于200平方米以上的就有两个：光彩国际公寓和通用时代国际中心。其他，除了恋日·国际全部为77平方米的小户型以外，大部分楼盘也都将主力户型定位为150平方米左右的三居。
这些楼盘分布比较集中，大致可以分为CBD、建国门、东直门和朝阳公园四个区域，各自依托于附近较为成熟的大商圈，其中主要包括新城国际、金地国际花园、光彩国际公寓、棕榈泉国际公寓、海晟名苑及通用时代国际中心等项目。
100平方米不算小，1000平方米也不大，多方位体现综合实力。除了位置之外，各个楼盘销售负责人的另一个共识就是：不能单纯以户型大小来定义“豪宅”。东方瑞景最小户型是84平方米的一居，海晟名苑一居达94平方米，二居在120平方米以上。室内空间的舒适性是这些楼盘在户型设计上所共同追求的。从销售速度上看，这些楼盘各个户型的销售速度也基本一致，客户根据各自的需要和喜好各取所需。
购买高价房的客户对楼盘的综合品质一般要求很高，比如外墙的材质、大堂和公共部位的装修、会所品质、物业服务等等，相比之下，对室内空间布局倒很少挑剔了。一位业内专家曾说过，买豪宅已经不是简单的置业，而是身份的象征，强调对空间的占有程度。是否有宽敞、气派的大堂？是否有豪华、私密的会所？这些可能增加公共空间、降低楼盘使用率的附属条件反而成为评价一个楼盘优劣的重要标准。
与以往的高档楼盘相比，今年上市的楼盘在综合品质上显然更高一筹，特别是在绿化与园林设计方面，大社区为项目提供了更多的回旋空间，几乎所有的项目都请了国际知名的园林设计公司，棕榈泉国际公寓万平方米的中心园林由“贝尔高林”主笔、金地国际花园的景观则专请了美国“泛亚易道”担纲，它们无不在上市之初就受到消费者的普遍欢迎。
现房空置率不到10％，真不知道谁在购买这些豪宅。（摘自：《北京晚报》2002年11月8日）
（4）“超豪宅”群落兴起　
2002年初，业界预测今年是北京的“别墅年”，果不其然。在北京地区，除了橘郡二期豪宅，“水印长滩”、玫瑰园三期北美区别墅、京东的国际使馆村等老盘的存量继续销售外，机场路附近的莱蒙湖别墅、香山板块领跑者香山艺墅等也陆续上市。
进入金秋9月以来，每栋价格在500万元以上的别墅开始放量供应，先是位于北京潮白河别墅带的新盘“枫桥别墅”唱着“天天回家住”的曲调登场，接着是紧邻机场的丽高别墅举着新世界的大旗亮相，亚北标榜“美国原汁原味”的纳帕溪谷揭开盖头，京郊密云潮河与白河交汇地带的“亚澜湾”也悄然探路。一时间，形成了一个与总价在500万元以下的别墅群不同、也有别于上千万一栋的顶极豪宅的中间层—————“超豪宅”群落。
这一群落的特征，除了价位在500万元到上千万元的价位外，无一例外都是地理位置优越、环境好、大户型、欧美风格。
新世界集团在温榆河畔、机场辅路附近全力开发的丽高王府社区有上百套别墅，这些别墅被标榜为“六星级品质豪宅”。先前，新世界已经在同一地段成功开发了高档物业丽斯花园，吸引了大批财富500强跨国企业住户，其中包括思科、菲利浦斯、雀巢、摩托罗拉、朗讯、汇丰银行、壳牌石油等企业的高层职员及外国领事馆、使馆要员与演艺界名人。丽高王府和丽斯花园所在的温榆河一带是北京别墅的发源地，较之其他新崛起的别墅区发展早了10年时间，目前已具备了最优秀的环境及市政条件。这一区域的地理位置之优越非其他别墅区可比拟，被业内人称作黄金位置，兼容了距离机场近、方便往返市区及环境优美的三重优势。对该项目的推广更为有利的是，该区靠机场路一段已由包括香港新世界在内的大财团取得大比例的开发权，大家都做高端产品，总体规划齐整，对上流社会生活区的定位有保证。因此，该区域产品有较强的竞争力，买家对其长线投资的预期较为乐观。
别墅创新样板项目橘郡二期豪宅“水印长滩”，在其首推的14栋总价在800万元～1000万元的房子目前已签约11栋，之后推出的29栋价位在400万元～550万元的房子认购率曾一度超过90％，后受大环境影响，换签时客户有所流失，但目前有效认购率仍达到50％。同在亚北的北京玫瑰园三期北美区别墅已建成的30多栋，目前销售率也达到了70％。8月底开始推广的“丽高王府”别墅，将客户定位在外国人和投资客户上，借助国庆长假，目前预订额已突破亿元。市场总体情况向好。
（5）谁是豪宅买家？
究竟是哪些人在购置超豪宅呢？且看各项目销售推广部门的描述。
北京玫瑰园反映，其三期业主中，企业主（多为公司总裁、公司股东、私营企业主等）占75％，自由职业者（画家、艺术家、杰出的运动员）占25％。
丽高王府别墅的客户群体以商界人士、CEO级客户为主，自住及投资比例各半，已预订房子的客户包括来自国内外的房地产开发商老总、香港上市公司主席、大企业董事、外籍高级行政人员、专业投资者等。
橘郡二期水印长滩的买家集中在两块，一是金融、证券界人士，一是风险基金管理机构，这些人基本上是有过三五次置业经历的富人。
贡院6号的客户有个人投资者也有机构投资者，个人的典型特征是年龄在40岁以上、见多识广、追求生活品位、有较高的文化水准，多是行业的领军人物。
3、上海房地产的故事
（1）豪宅大餐
上海要建“国际大都市聚居区”，即国际标准的高级住宅区。据统计，上海2002年推出了“十大著名特色别墅”，分别是上海紫园、天马花苑、汤臣高尔夫别墅、西郊庄园、银涛高尔夫别墅、佘山银湖别墅、东方夏威夷、九州大唐花园、湖畔佳苑、绿洲比华利。这些豪宅最小的一栋售价也超过了2000万元人民币。
上海紫园：上海佘山国家旅游度假区位于上海佘山风景区内，是离上海高速公路30公里之内的周边唯一有山有水的地区，也是上海唯一有山林景观的旅游胜地。上海紫园即建在山脚下，开发商上海嘉城兆业房地产有限公司邀请了美国、澳大利亚、加拿大等国著名设计师量身定做了160多栋别墅，以佘山为背景，以河流和树木为主，平均每户占地8亩左右。最大的1号别墅独自拥有一个半岛，占地18亩，建筑面积1461平方米，其余全是院子和水面。1号别墅标价亿元，据说已被一个神秘人士悄然定下。
上海世茂滨江花园：这个项目花了1000万元请香港著名艺人梁朝伟担任形象代言人，号称“上海第一豪宅”，建在黄浦江畔。每个单元两户三梯，主人用高速电梯直接入户，另有一部电梯为保姆专用。“第一太平戴维斯物业公司”提前9个月介入运作，实现上海首家“一对一私人助理”服务。1000兆光缆进楼，100兆宽带入户，24小时网上购物，独立掌纹门禁系统，智能IC卡“一卡通”……
这个楼盘是全国最贵豪宅，最低价都要1500万港币，最贵要4000多万！而滨江之所以这么贵，皆因全部建筑用料都是顶级货，如橱柜是德国牌子Poggenpohy，香港礼顿山也用这牌子，而浴室更设有按摩浴池，住在这里，高贵的身份感随处显示。
崇明岛富人区：这个中国第三大岛对外宣称将建成上海的“富人区”，就像纽约的长岛一样。目前已经有许多国内知名的房地产公司开始在崇明“圈地”，不少海外公司也正在咨询。
汤臣高尔夫别墅区：上海成熟的别墅区，希望集团老总刘永行在这里拥有一套3000多万元的别墅。在汤臣里，最贵的一套别墅总价5000多万元（毛坯房售价3500万元，业主装修又花了1000多万元）。来自港台地区和东南亚国家的买主大约占60％，另外40％的客户一半来自上海，一半来自国内其他地方，他们绝大多数为大的私营企业董事长或总经理。令人惊讶的是，据销售部人员介绍，那些千万元以上的最昂贵别墅的买主中境外人士很少，大多为大陆人士。
（2）普通住宅房：持续上涨
家住上海虹口的王先生，这些天正马不停蹄地看房。一圈兜下来，房价每平方米动辄6000元至8000元。他感到困惑：怎么就没有3000元至4000元左右的房呢？以前这个价位的楼盘不少呀？
无奈之下，他转向二手房市场。但二手房价格同样让他哑然。在虹口，一套一室户的老房子，原来11万元就能拿下，现在则要14万元至15万元。一些区域的二手房比一年前涨了30％。
国家统计局最新公布的一项调查显示，在全国30多个大中城市里，2002年上半年房价较高而同比价格涨幅又较明显的城市就数上海。
目前在上海中心城区的静安、黄浦、卢湾、徐汇等区，4000元以下的预售新房基本断档。即便是房价较低的闸北、普陀、杨浦等区，均价3000元到4000元的楼盘也日趋减少，30万元在闸北、普陀已很难买到一套像样的房子。而浦东、闵行等一些较为偏远的区域，每平方米3000元上下的楼盘一经上市，即遭争先恐后预订。
于是，许多动迁市民和低收入者不得不到二手房市场寻觅房源，二手房价因此迅速上蹿。
中高价住宅的热销，带动了普通楼价的上扬。上海南市区附近，原来4000元左右，现在上升到6000元、7000元以上；中心城区新开楼盘中，70％以上都在7000元以上。
上海房价为何一路攀升？根据房地产开发商的说法，在上海中心城区的新开发楼盘中，土地成本、动迁成本、建设成本、营销成本等成本相加，每平方米一般都要超过3000元，有些地块甚至在4000元以上。
房价持续上涨推动了土地价格的上涨，土地价格的上涨又推动了房价的上涨。房价和土地价格就在这种循环中快速增长。
上海楼市的普涨行情，导致居民家庭购房支出迅速增加。据统计，2002年上半年户均购房支出比去年上半年增长220％，市民家庭人均居住类支出也同比增长，而同期市民人均可支配收入同比仅增加了。收入增长赶不上房价上涨，许多中低收入家庭只好望“房”兴叹。
（3）买房难
一位银行专家粗算了一笔账：如一对大学生工作了五六年后结婚，按夫妻两人平均月收入在4000元计算，购买一套50万元高层住房，并首付20％，拿出他们全部积蓄10万元，另40万元通过公积金组合贷款分30年归还，其中公积金贷款10万元和商业贷款30万元。参照一般商业银行还款不超过收入的60％规定，按现行利率计算，小家庭每月承担归还款费用达元其中公积金贷款元，商业贷款元，而且要维持在现有的职业和收入水平上才能实现这不包括子女今后教育投资的还款额。然而，对一般40多岁的三口之家来说，即便有一份稳定的职业，如要购买50万元的商品房，还是一件