中国房地产金融制度创新研究:基于REITs理论的探讨-第5部分

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（3）发达的房地产抵押贷款二级市场是实现抵押贷款证券化的关键。

相对于创造房地产抵押贷款的一级市场而言，房地产抵押贷款二级市场是指放贷金融机构将所发放的抵押贷款与其他金融机构或投资者进行再交易的市场。二级市场中的金融机构一般由政府发起设立，主要包括联邦住宅贷款银行（下辖联邦住宅贷款抵押公司，即FHLMC）、联邦全国抵押贷款协会（FNMA）和政府全国抵押贷款协会（GNMA）。美国的二级抵押贷款市场的发展，大致经历了两个阶段：一是20世纪70年代以前传统的以存贷结构为主体的单一住房金融体系；二是20世纪70年代以后至今的以抵押支持证券为主体的证券化融资体系。

2．房地产投资权益的证券化融资

房地产投资信托基金（REITs）是房地产投资权益证券化的主要形式，是以发行受益凭证的方式汇集不特定多数投资者的资金，由专门的投资机构进行投资经营管理，通过选择各种不同的房地产及不同地区、不同类型的房地产项目和业务进行投资组合，有效地降低风险，获取较高的收益。房地产信托投资基金在本质上是现代信托关系，是经济形态发展到较高阶段的产物。

（1）房地产投资信托基金的产生和发展。

为刺激疲软的房地产市场，满足小额投资者投资房地产的需求，1960年美国国会根据《房地产投资信托法案》的规定按一定的法人组织形式组建了房地产投资信托基金。在最初30年的时间里，REITs的发展缓慢，主要原因是REITs的运营仅限于持有房地产，对于房地产的运营或管理则必须委托独立的第三方来进行。而第三方管理人的利益可能与REITs持有人的利益不一致，因此投资者并不乐于接受REITs这种金融创新。直到1986年美国税收改革法案的颁布才从根本上改变了REITs的投资视角。

这些改革使REITs在整个20世纪90年代发展迅猛，数量和市场价值增长迅速。在过去的30年中，REITs公司数量增长了5。35倍，市场价值增长了103。7倍。目前，美国约有500多个RElTs，在纽约交易所、NASDAQ等交易所上市交易的一般称为公募REITs，其余为私募REITs。根据美国房地产信托联合会（NAREIT）的统计，公募REITs从1971年的34只增加到2002年末的176只，市值从1971年的14．94亿美元猛增到2002年末的1619。37亿美元。1998—2001年间，REITs房地产资产并购额为960亿美元，股权融资370亿美元，债权融资470亿美元。

（2）房地产投资信托基金的种类。

根据收入来源的不同，美国的房地产投资信托基金可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种基本类型，并衍生出了伞形REITs（Umbrella　Partnership　REITs）和子REITs（Down…REITs）。

（3）房地产投资信托基金的优势。

REITs的出现为众多需要房地产证券化的持有人提供了将流动性差的房地产资产转化为流动性强的REITs的机会，也为公众提供了参与房地产权益投资的机会。

首先，众多投资者可以通过购买REITs收益凭证的方式参与投资，分享美国宏观经济增长带来的收益。1959—1969年的10年是美国经济发展的黄金时期，美国经济保持了连续的高增长，居民收入和城市化程度大幅提高。REITs由房地产行业和资本市场专家进行管理投资，投资者可以分享专家理财带来的收益。

其次，REITs具有吸引力的红利收益和较为稳定的收入流。REITs的红利水平优于美国政府债券收益。1996—2002年间，REITs的红利率分别为6。22％（1996年）、5。73％（1997年）、7。81％（1998年）、8。98％（1999年）、7。71％（2000年）、7。38％（2001年）和6。56％s（2002年），均高于此间美国政府债券4。25％的收益率水平。近几年，REITs的投资收益率与Russell　2000指数相当，并且超过了固定收益证券和直接不动产投资的收益率。而在1976—2001年间，REITs的收益率达到了15。2％，高于S&P500指数（14。0％）和美国公司债指数（9。8％）。

再次，投资者可以将其收益再投资于REITs，REITs对外投资贷款所获得的利息可以免税，分配收益可以用于偿还贷款，吸引了不同偏好的投资人（收入型投资者、寻求税收优惠的投资者、追求成长收益的投资者和杠杆型投资者）进行投资。因此，REITs能够较快地筹集到民间闲散资金，同时克服了中小投资者因缺乏专业知识和足够规模实力所带来的投资风险。

二、储蓄融资为主的德国模式

房地产投资的储蓄融资模式主要发生在实行社会导向型经济模式的发达国家。这种经济模式推崇政府对市场经济进行宏观调控，既反对政府对经济的放任自流，同时也反对政府对经济管制过紧。在政府和市场的关系上，认为凡是市场能够进行自我调节的，就应该充分发挥市场对资源的配置作用，政府要对这些经济领域减少干预。但是对于政府有必要进行干预的经济领域，政府需要在市场运作规定总的框架下，对经济进行干预。这种经济模式既体现了市场经济的自愿原则，同时在一定程度上又保证了社会的公平性。德国是实行这种经济模式的典范，这种以社会导向为主的市场经济模式体现在房地产金融市场上表现为国家支持的住房金融机构占主导的融资模式。

1。　德国的金融体系

了解德国的银行体系有助于我们认识德国房地产金融在其整个金融体系中的地位和作用。德国的银行体系是从19世纪中叶随着德国的工业化而发展起来的，它由中央银行、综合银行和专业银行三大部分组成。

德国银行体系有两大特点：一是中央银行（德意志联邦银行）具有很大的独立性，根据《联邦银行法》，该行“在行使法律赋予的职权时不受联邦政府指令的影响”。二是全能银行体制。德国银行业在企业融资中的影响大大超过英、美，银行不仅直接给企业贷款，而且还帮助企业发行股票和债券，同时承担了商业银行和投资银行两项职能。除此之外，德国的银行还通过代理股东投票、获得企业监事会席位等方式进一步对上市公司施加影响。具体而言，德国银行体系以全能银行为基础，以专业银行为补充，全能银行包括商业银行、储蓄银行和合作银行三个体系，其中以商业银行为核心。全能银行全面参与各种金融活动，包括吸收存款、发放贷款、承销证券发行、直接投资于包括股票在内的各种证券，是一种多功能、全方位的银行。

2．德国储蓄型的房地产融资渠道

德国居民购、建住房的资金主要来源于三方面：一是住房储蓄和贷款，约占总额的50％；二是住房抵押贷款，约占40％；三是其他贷款和借款，约占10％。

具体而言，德国房地产业的主要融资方式表现在如下方面。

（1）第一抵押贷款。

第一抵押贷款是固定利率贷款，期限一般为20—25年，最长可达30年。但其固定利率多限于贷款开始的前10年，以后的利率则随市场进行调整。抵押银行的法定服务对象是房地产消费者，贷款一般不超过抵押资产的55％—60％。同时，在固定利率期间，客户不允许提前清偿全部抵押贷款，以防止利率变化给金融机构带来损失。抵押贷款的偿还采用先支付利息，然后才归还本金的方法。就一笔贷款而言，偿还期越短，则月偿还额越大；偿还期越长，支付利息越多。随着德国人富裕程度的提高和住宅金融市场的变化多端，短期贷款的需求不断增加。

（2）第二抵押贷款。

第二抵押贷款又称储蓄合同贷款。该贷款主要由建房互助储金信贷社提供，期限一般为6—18年，贷款利率低且始终不变，多为4。5％—5％。这主要借助于社员较低的储蓄利率来维持。因为，联邦信贷监督局规定，全国储蓄与贷款利率差不能小于2％。这一贷款的储蓄方法、存款限额和期限等因合同而不同。一般分期储蓄率不能低于0。5％。如储贷合同金额为10万马克，客户的储蓄额要达到4万马克后，才能获得6万马克的贷款，每月若存入500马克则需要80个月时间。而联邦信贷监督局的最新规定，要求储户获得贷款的期限应该在2年以上。实际生活中，获得这一贷款的时间还取决于该金融机构的资金状况、存贷收入、债务偿还和政府的支持措施等。

（3）浮动利率的短期抵押或无抵押贷款。

由于德国不允许金融机构提供100％的抵押贷款，因此当客户个人资产和储蓄均不足时，以上两种贷款不能满足需要，于是第三种贷款作为补充工具应运而生。该种贷款多由商业银行和保险公司提供，其资金来源也是各种短期存款，利率随金融市场行情而定，常常不需要客户的抵押和担保。

（4）低息、无息贷款。

这是公营的抵押银行和储蓄银行向低收入者、残疾人、多子女家庭以及修建社会公益住宅的非营利企业提供的贷款。20世纪70年代后，随着德国经济的发展，无息贷款逐步被低息贷款所取代。能获得利率为1％、偿还期达35—40年的优惠贷款者，也在不断减少。

三、社会福利基金融资为主的新加坡模式

新加坡房地产金融是以公积金和住房抵押相结合为特点的，尤其是它的公积金制度为经济发展相对落后、资金不足的国家提供了一条十分成功的、可资借鉴的经验。

1。　新加坡公积金制度的建立与发展

新加坡公积金制度建立于1955年，那时新加坡还是英国的殖民地，急需解决众多失业人口和丧失工作能力居民的社会保障问题。1951年5月，由两名立法议员倡议的公积金法案正式提呈议会讨论；1953年10月，殖民政府特选委员会对公积金的性质、用途、缴纳率及管理等问题提出了具体意见，并提交议会。同年，议会通过了公积金法令。1955年，负责管理公积金的中央公积金局正式成立。至此，新加坡中央公积金制度正式建立并开始实施。

公积金制度实施后，政府通过多种途径进行宣传，增强公民对新制度的认识，并理顺了各方面的关系，为其进一步发展打下了基础。特别是1965年新加坡独立以后，政府在公积金的范围、用途和内容等方面进行了积极的探索。1968年9月1日，动用公积金存款购买政府建造的公共住房的“公共住房计划”开始实施，标志着新加坡公积金使用范围放宽的开始。此后，随着国民经济的发展和雇员收入水平的提高，公积金的使用范围进一步扩大，使最初只是用于雇员养老保险的公积金制度发展成为一个涉及养老、医疗、教育、住房、增值等方面的综合社会保障体系。

2。　公积金制度的主要内容

按照中央公积金法令，所有受雇的新加坡公民和永久性居民都是公积金会员。雇员和雇主必须按雇员工薪的一定比例缴纳公积金，由雇主按月集中向公积金局缴纳。其中一部分从雇员工资中扣除，另一部分由雇主负担。公积金缴纳率（公积金占雇员月薪的比例）由中央公积金局根据实际情况确定，每年公布一次。

会员缴纳的公积金按照规定分别存入普通、医疗和特别三个账户，普通账户占存入款的80％，可用于购买住房和支付保险金；医疗账户用于支付会员及其家属的住院治疗费用；特别账户则限于会员退休后的养老金和应付意外事件的急需。

3。　新加坡房地产融资渠道的构成

（1）个人买房的融资渠道。

新加坡主要通过其独具特色的公积金制度来解决个人买房融资问题。居民可以动用全部普通账户上的存款来购买建屋发展局的政府组屋。由于公积金积累进度不是与居民住房要求同比例增长的，这就需要银行提供贷款。这时，居民一般先用公积金普通账户支付房价的20％，另外80％的房价可向银行申请购房抵押贷款，贷款部分用每月缴纳的公积金分20—25年偿还。如果买房时公积金不够房价的20％，差额部分还可以向建屋发展局申请贷款。这就形成了新加坡房地产融资独特的特点——公积金与抵押贷款相结合的融资渠道。到目前为止，新加坡已有80％的家庭购买了房屋，其中有87％的家庭购买的是政府建造的组屋。

同时，对于家庭收入在800—4000新元的中等收入阶层，购买公寓以及按市场价向私人购房的，可向银行和邮政储蓄银行贷款。例如，新加坡的邮政储蓄银行负责两项住房贷款：一是向中上层收入者贷款购买私人建筑商兴建的高级住房；另一项是受政府和法定机构的委托，设立公务员购房贷款，对政府公务员和法定机构雇员发放住房贷款。此贷款限额一般按申请人5年工资计算，最高可达房价的100％，最长年限为30年，贷款利率略低于商业银行利率。

（2）房地产开发商的融资渠道。

新加坡房地产开发商可向银行、金融公司和邮政储蓄信贷机构贷款。其中，银行贷款占房地产贷款市场的绝大部分。新加坡银行对私人房地产开发商发放贷款的条件一般比较宽松。发放的建房贷款都以地皮和房产作为抵押，贷款期限一般根据房屋建设周期和销售时间来确定，贷款利率实行市场化利率，并根据商家信誉、期限长短和额度大小不同而浮动。对那些信誉好、贷款额度大的开发商实行银行内定的基本利率；对其他的开发商，则根据信誉情况，在此基础上浮动加息。

由于新加坡银行法规定，银行对房地产业贷款（包括投资）总额不得超过存款总额的30％。银行要继续扩大房地产市场业务，则只能通过建立具有独立法人资格的子公司进行直接开发，这成为新加坡房地产业重要的融资渠道。该业务主要通过两种形式进行：一是建立附属经营公司；二是投资入股，建立投资公司。另外，新加坡还提供商用产业贷款，用于支持企业购置营业用房产。

第三节　中国房地产金融制度创新的路径分析

房地产金融制度的创新对一国经济的发展与企业治理结构的优化具有推动效应，然而其创新程度也必然受到现实既定条件和目标模式的双重影响。目前，我国房地产融资渠道较为单一、金融体系不健全、融资结构不合理和信贷资金投向偏差等问题使房地产金融制度的内在功能还没有得到充分发挥，融资结构现状对房地产业的发展仍存在一定的制约。而与此同时，中国经济持续稳定的发展，以及房地产业作为国民经济发展的支柱产业和新的经济增长点，都必然对房地产金融制度提出更高的要求。因而迫切需要改变目前的局面，实现融资主体多元化、间接融资方式与直接融资方式融合化和长短资金互补化等多层次的创新，切实推动房地产业的健康发展和国民经济的持续、稳定发展。

一、中国房地产金融制度存在的问题

我国房地产业是随着城市住房制度和金融体制的改革而逐渐发展起来的。改革开放后，经过近30年的发展，房地产融资渠道从无到有并初具规模，融资方式从单一的银行信贷到上市和房地产信托投资等多样化发展，融资主体从银行单一主体向以银行为主、金融机构和非金融机构融资的多元主体转变，已逐步形成了与我国现阶段住房制度改革进程和房地产市场发展相适应的房地产融资体系。但总体而言，我国房地产融资仍存在以下三方面问题。

1。　缺乏完善、健全的房地产金融市场体系

房地产金融市场是房地产资金借贷、融通、有价证券发行和交易以及投保人购买保单的