地产战争-第16部分

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　　其实，对胡保义来说，要动用这样的关系去帮人拿地，还不如自己拿，但，毕竟他还是一个讲情义的人—要不是如此，那些外地的开发商凭什么冲着他就来这里搞开发了？况且，他的水上乐园那6000亩地，已够他用的了。
　　现在的问题是，如果要帮他弄到这块公开招标拍卖的土地，就必须采取这个措施：首先是要让这块地的拍卖实行“封顶价”的方式，即等于或低于但最接近封顶价的公司中标。具体方法是竞标者先将自己定的标价投入箱内，然后由相关领导宣布“封顶价”，接着再依次报出各家的投标价格。如果采用这种方法，那么下一步只要弄到它的封顶价，就有80％的把握拿下这块地了。另外20％的把握，就要看当时相关拍卖人员和领导的反应了。如果有公司和这边报出同样的价，都是封顶价，那么领导就要见机行事，找个借口灭掉另一个公司。
　　胡保义向王光明陈述利害关系，告诉他，风险和机会并存。这事大家都有风险，因此，在办这件事之前，我们之间应该有个书面的秘密协议。王光明很紧张，说要书面协议做什么，我们还不够哥们吗？胡保义暗笑，跟你哥们？那真是见鬼了。协议上写明，在天行的策划下，以甲方金煌的既定价格拿到地块后，项目的策划由乙方天行公司承担，策划费为销售额的1％；如果中间项目出现问题不能进行下去，则甲方需付给乙方前期劳务费20万。另附：拿地过程中所需要费用，由甲方承担。

地产战争　　第三部分（8）
王光明把第二条“如果中间项目出现问题不能进行下去，则甲方需付给乙方前期劳务费20万”中的20万硬是压到10万才肯签约。秘密协议签好以后第二天，黄瑛来电话约亚斯吃饭。亚斯警觉地说是不是有阴谋？她说什么呀，请你吃饭还要阴谋？是特来谢你的，你上次的主意一定正在起作用啊。亚斯笑说那好，没有阴谋就好。后来在文化路的龙宫饭店碰面时，黄瑛说：
　　“我有一个问题，一直都没有搞清楚，”她从服务生手里接过一盘菜，“你说，真的，海杭的房价，究竟，到底是怎么定出来的？”
　　“这个你们王总很清楚啊。”
　　“他说过他的观点，但还是无法解开我的疑惑。我参加一些房产培训课程的时候，专家们也讲过，但我觉得他们都没有讲到位。”
　　“他们都讲不清楚，那我更不行了。”
　　“我一定要听听你的看法。”黄瑛扭了扭腰，亚斯赶紧低下头。
　　其实这个问题，又有谁能搞得清楚？所以亚斯说：“其实也没有必要搞得很清楚，因为，数字是变动的，其实谁也不会搞得清楚的。”亚斯想我如果搞得清楚，那还不去赚这个钱。其实我根本搞不清楚。我在这个行业，已经是越来越糊涂了。亚斯想到海岛上去隐居。可是，他得先挣到300万。
　　“不搞清楚不行！我手头有好几套房子呢！”黄瑛说。
　　“几套？”
　　“好多套！”
　　“哦，”亚斯笑，“阳光灿烂一套，行长手上弄了两套。三套，还有吗？”
　　“还有，自己公司的。我们公司自己的房子，不炒不是亏了吗？有好多折扣的。”
　　“但你以前身为销售部经理，居然会不明白如何从炒房中挣钱？这我倒奇怪了。你看好多房产公司做销售的，都发了财了。”
　　“我不也是挣了些钱的吗，不然又怎么买得起这么多房子呢？我只是把挣来的钱又投到房子里了。现在呢，感觉心慌慌的，总觉得房价到顶了，别人呢，也不太会来接盘了。”
　　“……”
　　“我其实是担心。你想，我去年巴黎公寓的一套房，买的时候是6000一平方米，现在一下就到了9000了，我都害怕。我买的几套房都是这样，一个劲地疯涨。可是我没觉得它们有什么值得升值的。你想想看，我150平方米的房子，一下子就涨了将近50万，这算什么呢？这些钱是从哪里来的呢？它最终总要有个源头对吧？我不知道这个源头。我总觉得所有的人都在盲目抬价。我觉得这很危险。”
　　亚斯看着黄瑛，他想现在海杭这样的人真是太多了。他们倍感房子带来的压力。买是压力，不买也是压力。买了，怕不涨，怕涨得不合理最后崩盘什么都捞不到；不买，怕涨上去了人家都发财等于自己是亏了。
　　亚斯支支吾吾、插科打诨地应付她，说他想得仔细点，下次碰面时再告诉她。她死活不答应，于是乎，亚斯只好答应黄瑛列个清单，第二天发传真给她。第二天，亚斯果真给黄瑛发了个传真。上写：
　　海杭房价的结构是：
　　砖混结构建筑，普通住宅售价在6000～6800元／平方米，均价6400元／平方米；
　　框架结构住宅售价7200～8000元／平方米，均价7600元／平方米，写字楼售价8500元／平方米。
　　其中砖混结构建筑普通售价构成是：前期费用200～300元／平方米，这是用来搞关系的；土地成本3000～3500元。这是房价中最大的一块，占到房价的50％。这一块收入是政府的。政府的土地则是在拆迁过程中向私宅户主无偿收缴而来的，成本极低，有时几乎可算为零。还有是税收300～500元／平方米，管理费300～500元／平方米，这两项数目也不小。这些都是政府的收入。建筑及拆迁安置费是800～1000元／平方米。书包　网　。　想看书来

地产战争　　第三部分（9）
最后一项，就是开发产商的利润了。一般情况下，开发商的利润达到20％以上。所以，不管政府从中拿走多少，房产行业依然还是一个暴利行业。这个行业是产生百万富翁最多的，福布斯中国亿万富翁排行榜前50名，几乎都在涉足房地产。
　　49
　　早上，亚斯刚到公司，胡保义急急招呼：“我正在等你！”亚斯到他的办公室落座，他给亚斯一个消息，有一家开发商，同亿房产，正在城北17号地块开发一个项目，目前还处于项目前期，正要找广告公司策划，要搞一下投标。
　　“我们自己公司开发的项目都做不过来了……”亚斯不快道。
　　胡保义道：“你不明白，这是战略问题！我们本来的确是可以不接别的项目的，只做自己的项目策划就足够消化了。但是，你想，我是作为海杭城市品牌顾问来到这里的，如果我的公司竟然没有这一块业务，那我这块牌子还挂得下去吗？这块牌子挂不下去，那么，和市里的关系也就发展不下去，那么，也就拿不到地。”
　　亚斯道：“明白，策划咨询业务倒是小意思，关键是保持我们咨询公司的名头。”
　　“就是嘛！”胡保义哈哈一笑，“其实，这次所谓的招投标，也不过是一个形式。老板是吴市长手下，一个电话就把一切都搞定了，只是为了其他股东的面子，要走个过场而已。”
　　亚斯只好同意，带上两个手下，直奔同亿房产所在的海府大厦，去见同亿的董事长姚明发。姚明发衣冠楚楚，西装革履，十分精神，看上去不到四十岁，戴一副金边近视眼镜。
　　到这个时候亚斯想起来，这个姚明发是经常在电视上露面的。他的同亿房产是个国有企业。他经常在电视上大讲特讲要为人民谋福利、要多造经济适用房之类的话。
　　“噢，我知道，你们公司比较有名气的。”姚明发接亚斯名片的时候说。
　　“我们对同亿也是神往很久，现在有合作的机会，我们是跃跃欲试啊。”亚斯手下一策划师说。
　　“我们这个项目，就是市政府今年推出的17号地块，我们刚拍到的。地处海杭城北水枝山路与和顺路交汇的地方。周边的生活设施都很齐全，医院、学校、商店、银行、菜场等等，什么都有。地块占地约100亩，建筑面积大约有10万平方米，可建小高层和多层住宅。”
　　“那一带我很熟。”亚斯说。那个地块所在一带是这个城市最古老的区域之一。地块往东，是有1300年历史的古运河。
　　“我们做过初步的地块调查。”姚明发拿出一份报告说，“这个地块的房子，客户肯定主要还是这一带的原住民。”
　　“这个城市的原居民，不管年老的年轻的，都是这个城市最土的人。土包子。”亚斯说，注意到两人一齐在看他，就假笑了一下，当作说的是玩笑话。
　　“现在我们需要一份产品策划书和一份营销策划书，这个是要同时进行的。产品策划书我们会由自己的建筑设计院和营销中心来做，营销策划书就要广告来做了。”
　　“但产品策划书和营销策划书最终是一个整体，”亚斯说，“所以，在各自进行之前，应该进行三方会谈，互相沟通，首先取得方向上的一致才好进行。”
　　“我正是这样想的。”姚明发说。
　　看上去，姚明发似乎是非常急功近利，办事速度快得可以。会议当场就召集了起来。他认为大家对地块都相当熟，所以也无须回头研究。营销中心、策划部、设计院的人一通发言，什么这里的居民，消费水平一般也就在6000～7000每平方米，所以做普通的住宅，相当于经济适用房的质量就可以了。其他是一大堆如何向政府争取更高的容积率、如何突破政府的限高和红线之类。然后花了两个小时的时间讨论请政府相关部门的人吃饭应该是哪个饭店合适，应该是1万元一桌的档次还是4万元一桌的档次。说到产品定位，就是普通中低档住宅，面向普通百姓。

地产战争　　第三部分（10）
亚斯终于憋不住，发言说，我谈谈市场定位和品牌思路吧。古运河是中华历史文化悠久的象征，已形成了悠久的运河文化。住在这儿，应该让人感觉到海边名城的古老气息。地块周围也有一些公园可以游赏，如和顺公园和一些小公园。不远处的石拱桥则是这个城市最有名的历史景观，它秀丽的风景与悠久的人文内涵，曾吸引无数文人骚客吟诗作赋。运河啊，公园啊，还有石拱桥，像故事一样，是非常有吸引力的。因此，总的来说，必须利用这里的历史传统和人文内涵，让它变成我们这个楼盘的灵魂。
　　“说得很好，”姚明发说，“现在海杭的房地产项目，都是讲海洋文化，那我们突然讲讲传统文化，就很突出了。那么，亚斯，说说具体该怎么定位呢？”
　　“这个需要我回去研究一下。”亚斯卖个关子，他想现在随便在会议上说了，到时候你完全可以不认账，到头来变成又白送出一个点子。
　　“那就现在随便先聊聊吧。”姚明发说。这人办事果真这么急？是性急，还是讲效率？亚斯想。
　　“我觉得，风格应该鲜明些。同亿公司以前的项目，也都是有风格的。姚总是有文化有品位的人，同亿整个公司也是讲文化讲品位的。所以，我觉得，就算是平民住宅，也要做得很有文化！”此言一出，亚斯对自己的演说功夫肃然起敬。当他把他所做的一切视同儿戏的时候，它们反倒超越了一般的做法，变得犀利而有创造性，最终反而赢得了商业利益。
　　“所以，在总体风格上，我建议，从命名开始，到建筑设计到园区环境到物业服务，全部要体现一种有文化的平民主义。比如命名，可以把它叫顺和院，或者嘉和院，或者宝和院，或者安和院，总之一听就是有着传统的这个城市文化内涵的。这种传统这个城市文化呢，又不是贵族文化，皇家文化，而是平民文化。”说到这里，眼前一帮人的脸色才好转起来，其中几个甚至显得兴奋。亚斯知道，话说到细节，他们才对他那“文化的平民主义”概念有了模糊的认识。
　　这个地块，周边一带新开发的楼盘档次在中档或中档偏下，客户主要面向城市平民阶层。说明开发商的认识是趋同的，这点亚斯不想反对。他不想做得太累，与一种普遍的认识去作对，这对他没有好处。所以这个前提，他作出认可的姿态。他分析周边楼盘的宣传定位，有的着重强调现代景观与西方式诗意风格，有的走中国富贵文化路线，有的走现代前卫风格，有的则是经济适用房，其他楼盘没什么特色，总体来说反正是海洋文化。因此，亚斯强调，为了在众多竞争楼盘中脱颖而出，本案的宣传推广应该别具一格。为配合此一宣传理念，一定要把园区布局与建筑风格结合起来，通盘考虑，做出特色。另一方面，本项目面向中国城市平民阶层，建筑要亲切、和顺，环境民间、平和。但和顺不等于温顺，平和不等于平庸，本项目的景观布局、园区建设以及社区文化，必须具有鲜明的特色。因此，从目前楼市现状及本项目的基本精神—人文关怀、探索创新出发，亚斯建议项目应走江南民间园林风格的建筑和景观路线，即中国民间园林建筑的现代版。关键词就是中国民间、亲和、精致。
　　说到这里，亚斯戛然而止，不再说下去。他想接下去应该是姚明发表示一下的时候了。他说到这里，已经把他的思想透露出来了，够意思的了。这小子如果把思想保留，然后交给另一个广告公司去做，那就让你瞧瞧好看。虽然他看不起自己的思想，但他也不允许别人偷盗它们。

地产战争　　第三部分（11）
“嗯，好。我们内部再讨论一下，开个会。要不今天就这样吧？”姚明发发言了。
　　亚斯咽了咽口水。
　　50
　　派亚斯以天行品牌咨询公司的名义接一些策划项目，而自己埋头搞开发和融资，对外只强调前面咨询那一块，而把后面融资开发那一块做低调处理，这正是胡保义的策略。但水上乐园需要投入的资金是如此巨大，以至于每天都需要几百万，有时候，亚斯真为这样的数字感到害怕。胡保义见他如此担心，决定和他好好聊一次。
　　“你慌什么！”胡保义给他打气。
　　“我们真的有那么多钱吗？”亚斯说。
　　“需要那么多钱吗？”
　　“啊？”
　　“其实，”胡保义对他的解释总是很耐心，“运用杠杆原理就可以了。我们现在的现金是5000万，我就用这3000万去拿别的地，拿到了转卖给别的公司，这样来弄钱。弄到的钱，来建设我们的海市蜃楼水上乐园这个大项目。”
　　“我不太懂。”亚斯说。
　　胡保义吸一口雪茄说：“我来说给你听。我这5000万，拍地后付掉保证金3000万，余下2000万给各个相关领导分掉。然后呢，土地需要的几个亿，比如上块地3个亿，我就不用出了。我去借过桥资金。就是短期高利贷，每月从3分利到8分利都有，一般是5分利。我去借1个亿。钱借到以后，我叫吴市长，或者慕书记出面协调一下，把借来的1个亿，交上7千万。7千万加上原来的保证金3千万，那等于有了三分之一的土地款，这样就可以把土地证啊、施工许可证啊什么的都办下来了。然后呢？这地不是我的了吗？它不是值3个亿吗？那我不是有3个亿了吗？”
　　“啊？我有点明白了。”亚斯隐隐约约地觉得，这钱来得还真是容易。亿万富豪的诞生，看来还真不是那么难的。
　　“你还不是很明白，”胡保义笑道，“我拿到了3个亿的地的土地证，那我还可以把这土地证拿去做抵押贷款。我那分出去的2000万里，不是还有银行里的哥们的份吗？哈哈。那我当然就很容易地做成抵押贷款了。做这个贷款，当然要评估。那评估师可比银行的更容易摆平，几万块就可以了。然后呢，他就会按我的要求，把这3个亿的地，给评估成20个亿啊。六七倍没问题的嘛！”
　　亚斯惊得从沙上弹起来。胡保义笑着拍他的肩：