财狼-第22部分

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　　万国地产在业界的地位不是靠高调得到的，是靠十多年的努力耕耘赢得的。
　　可惜刘明仁还以为在机关里当处长，不是看在以前他对万国地产的关照，范德生早就无法忍受他了。
　　地震后，楼市会重创吗？
　　范德生必须在拿到新的全面报告前，自己对大势才能有所把握。
　　所以范德生没有过多关心今天安金基金公司的高层人事变动。
　　兵熊熊一个，将熊熊一窝。范德生可不想当将熊。
　　范德生思索道，地震对房价肯定会产生影响，而且，可能会产生比较大的影响。
　　地震使得公众对住房质量提出更高的要求。
　　这意味着，现在市场中庞大的无法满足消费者安全需求的存量住房，将被释放出来，导致市场中住房供应量的突然放大。
　　同时，地震也将对人们的购房理念、保值理念产生颠覆性影响。地震将促使房价下跌。
　　初步判断有了。
　　当然这次地震的川北地区基本上属于农村地区，受灾民众多数不属于商品房有效消费群体，表面上看地震对房地产总体市场没有太大的影响，但是地震对大众将有非常持久的心理影响，这将不仅会抑制人们的购房需求，还会在短期内把存量住房推向市场，从而，使房价步入下跌轨道。
　　此外，今后在买房的时候，他们首先就要考虑防震问题，将对住房质量提出更高的要求。书　包　网　txt小说上传分享

第二十六章　　楼市会重创吗（3）
尽管万国地产的房屋质量很好，但是因为大众对房产商的质疑，从来没有给房产商正面的评价。
　　唉，真是悲哀，范德生暗叹。
　　我要站在消费者的角度来思考一下。
　　范德生告诉自己。
　　我买房主要有啥目的呢？
　　购房主要有三种考虑：
　　一是自住，衣食住行，住是生活的基本需要；
　　二是投资，即买房出租，对，当房东也是一种投资手段，商铺就比较典型；
　　三是投机，即低价买高价卖赚取差价。
　　这是小部分无法像我们开发商那样的跟风资金，我们开发商为了卖楼的需要，自然要将价格逐步推高，投机资金也有差价赚。
　　地震发生后，三种买房需求都将受到打击。
　　在商言商，没有银行愿意承担地震风险，本来就是不可抗力，除非国家愿意买单。
　　这样，买房的要掂量自己的风险，房没了，欠银行的贷款一分不少，换我想想都怕。
　　租房现在相对便宜，从租售比来看，租房比买房划算。
　　万一房价还涨呢？看来找到关键了。
　　每回说房价要跌，房价停下几天，没多久又开涨了。老百姓都给弄迷糊了。
　　看来以后让媒体去喊房价要跌了，小骂大帮忙。
　　“历史将证明房价永远都是只涨不跌的”，这个说法，很深入老百姓。
　　其实正确的答案是“历史证明，在和平年代，房价永远都是和通货膨胀同步增长的”。
　　哈哈，有多少老百姓懂这个啊？
　　2000年房价走低，通货紧缩就是重要原因。
　　当时黄金200美元/盎司左右，现在920美元/盎司左右；
　　当时上海房价在4000元/平方米左右的，现在20000元/平方米左右；
　　钱是多了，但是你能卖了不住么？
　　不多想了，万国地产在这次已悄然开始的房地产大调整中，该如何应对呢？
　　其实，范德生对目前的房地产发展模式已在深刻反思。
　　范德生已明显感到政策开始变冷，房地产发展的环境正在发生剧烈的变化。
　　虽然大众还没有感觉到，但是房价的冰山确实已在融化中。
　　万国地产未来的出路在哪里？
　　也许这次房地产峰会可以集思广益。
　　范德生靠在后车座上冥思苦想。
　　车上的范德生原本想小睡片刻的，可是没想到更兴奋了。
　　睡不着了，范德生想起一份征求意见稿。
　　他索性拿出征求意见稿，认真看了起来。
　　作为政协委员，各级政府的一些重要措施出台以前，总会有些征求意见稿让大家集思广益。
　　不过范德生一般很少发表意见，事不关己，高高挂起。
　　但是眼前的这份关于税制调整改革的方案，引起了他的高度重视。
　　税制调整改革，说白了就是调整利益分配。
　　在普通百姓还觉得莫名其妙的时候，他闻到了特殊的味道。
　　1949年以来，中国的财政体制经历了多次调整改革，先后实行了“统收统支”、“分灶吃饭”和“利改税”等体制。
　　分税制财政管理体制于1994年实施，是指根据事权与财权相结合原则，将税种统一划分为中央税（即国税）、地方税（即地税）和中央地方共享税。
　　目前，中央税主要包括关税、消费税、从央企征收的所得税等；地方税包括营业税（金融保险等部门的除外）、农业税等；中央与地方共享税包括：增值税、资源税、证券交易税、企业所得税、个人所得税等。
　　其中，增值税中央分享75％，地方分享25％；资源税按不同的资源品种划分，大部分资源税作为地方税，海洋石油资源税作为中央税；证券交易税中央与地方各分享50％；企业所得税中央和地方的分享比例为60％：40％。

第二十六章　　楼市会重创吗（4）
分税制改革后，中央财政收入偏低状况得到明显改善，但许多地方也出现了县乡财政困难的问题。
　　据国务院农村税费改革工作小组办公室与国务院发展研究中心农村经济研究部“深化农村税费改革政策走向研究”课题组在《建设新农村背景下的农村改革》报告中提供的数字显示：
　　2002年，全国乡镇财政净债务1770亿元，乡镇财政平均净负债400万元，村平均净负债20万元。全国65％的乡村有负债，其中中西部不发达地区的负债面更大。
　　比如河南90％以上的乡镇都有负债，湖南全省2000多个乡镇中的负债率达到％，湖北乡级负债面在95％以上，村级负债面也在90％以上，几乎是乡乡有债、村村欠钱。
　　范德生看得有点头痛，文章写得太难懂了，这官八股还是真不容易读懂。
　　范德生记得年初在一次会议上，和天北省财政厅监察处处长贾光明有过交谈，依稀想起当时贾光明分析：
　　“经济体制改革中‘最难啃的硬骨头’财税体制改革，在今年呈现出加速迹象。”
　　“1994年的财政分税体制改革，有效地提高了中央财政进行转移支付的力量。
　　“但分税制改革也出现了各级政府财政权力和事权不对称问题。
　　“在中央把各省的一部分税收权力上收到中央的同时，各省也依葫芦画瓢地把地市政府的财政税上收。地市一级则把县乡财政税收上收到地市，其结果是，大大削弱了县乡一级的财政力量。基层政府越来越感觉到财政捉襟见肘。2003年以后，中央通过省直管县、乡财县管、转移支付等多种改革措施，使县乡财政有了明显缓解，但地方可用财力依然不是很多。”
　　“分税制调整大致有两种方案，一种方案是把增值税全部归中央，然后再对所得税等税种进行调整；另一种方案是把企业所得税全部归中央，增值税增加地方留成。”
　　范德生想，有时看文章，不如和有关人士交谈，“听君一席话，胜读十年书”还是有些道理的。
　　分税制其实说到底就是两种基本思路：一是中央少拿一点，地方多留一点；二是在保持中央和地方基本收支框架不变的情况下，中央通过增加财力性转移支付的方式来充实地方财力。
　　其他的都是为了这两个基本思路，学者们故意罗列的花架子。
　　范德生对花架子没有兴趣，他关心的是这项政策的出台，对万国地产的发展是不是有实质性的变化。在上次会议后，范德生就在思考这个问题了。
　　范德生定下心来，边看边在脑子里认真推算。
　　地方税包括营业税（金融保险等部门的除外）、农业税等。嗯，现在已取消了农业税，基层政府收入少了一块。
　　增值税中央分享75％，地方分享25％。嗯，这是某些地方为何老是出现增值税骗税案，而地方往往消极处理的原因。
　　证券交易税中央与地方各分享50％。嗯，难怪天津也要死要活地非要搞个OTC的股票市场，这玩意儿来钱快啊！
　　呵，也难怪说了好多年，上市公司的治理总是老样子，上市公司的交易量才是真家伙，真把有些上市公司的底子亮出来，谁还敢买这玩意儿啊。
　　企业所得税中央和地方的分享比例为60％：40％。
　　这玩意儿看得到，收得少啊，很多公司都有两本账，说白了，谁愿多缴税啊，有时因为避税余下的收入要多于几个月的利润呢。
　　嗯，现在看起来，地方政府的财政收入主要靠营业税、增值税25％分享部分、注册在当地的地方企业的所得税分享的40％。
　　哈哈，谜底出来了，很多地方搞的总部经济园区就是指望着从别处去挖来企业注册，原来是想挖来一个40％的企业所得税。
　　为何热衷卖地搞城市经营？因为卖地的收入进的主要是地方政府的钱包。
　　为何在地产热的时候，老是主动让房地产企业调整节余真实利润，原来是少缴给中央的60％。
　　所得税部分，房地产企业的多余资金在新一轮的土地交易中又回到了地方政府的钱包。
　　哈哈哈，难怪不少城市将房地产热叫做城市经营。
　　如果实行新的税制改革，导致基层政府收入增加，那就意味着基层政府对原有收入来源的重视程度会有所调整。
　　这是不是房地产企业发展的一个政策拐点呢？
　　看来最可能的是土地交易的收入调整，好像中央已开始要将地方的土地交易的收入主要纳入中央。
　　这样的话，地方政府的房地产开发冲动将减弱，对房地产商的特殊保护估计也会大大减少。
　　范德生的心中有丝悲凉：
　　看来房地产要过几年紧日子了。
　　财政体制改革非常复杂，也很敏感，其复杂性不在于技术本身，而在于让各个方面达到一致的认同是比较难的。
　　尽管由于各方利益的博弈，新的税制改革很难马上出台，但是万国地产已是地产航母，调头不容易啊，现在就要早作打算了。
　　范德生决定今天不上主席台，就坐在听众席上听听大家的意见。
　　

第二十七章　峰会论战（1）
5月13日上午9点30分。
　　郎仙出现在杭州中国TOP房地产峰会的现场。
　　这次杭州中国TOP房地产峰会有电视录播。
　　引路的小姐告诉他，地产大佬朱坚强已经到了。
　　郎仙进门的时候，朱坚强正在一边坐着等化妆，郎仙目视着朱坚强，朱坚强却垂下了头。
　　他们是老对手，彼此之间都没有说话。
　　轮到朱坚强化妆，化妆师摆弄着他，像摆弄一个玩偶。
　　郎仙心想，对于这个以蔑视弱者为乐的强者，在地震灾难撕碎无数个家庭的情况下，甚至不敢公布自己是否奉献了爱心，是何原因与平常的高调判若两人？
　　郎仙突然心生恻隐之心。
　　朱坚强老了。
　　郎仙突然很可怜他。
　　化妆师然后是给郎仙简单地化妆。
　　这时，一个老教授过来，上海海大房地产经济研究中心的燕教授。
　　燕教授见朱坚强就说：“朱总，现在网上不骂你了，过去有人骂你，我常替你说话。”谄媚的态度令郎仙反胃。
　　朱坚强说：“他们骂我是没有道理的。”但他的话并没有底气。
　　很快，房地产峰会论坛的六位嘉宾到齐了。
　　原本安排了四位房地产界的代表，两位学术界的代表上场，但因金星国际常务董事、上市公司万国地产董事长范德生坚决谢绝充当嘉宾上场，主办方临时邀请上海海大房地产经济研究中心燕教授上场。
　　下面的听众可以看到主席台上的六位嘉宾：国内知名地产大佬潘常江、马大仑、朱坚强、《浦江楼市》主笔蔡江右、郎仙、燕教授。
　　这个阵容倒也旗鼓相当，三个做地产的PK三个评地产的。
　　郎仙除了三位房地产大佬，其他人事先都不认识，当时他就想到，自己恐怕又是孤军奋战了。
　　郎仙自以为是地认为在这个时代，既得利益集团占据着话语权的制高点。
　　郎仙感到这种PK显得很悲壮，他的斗志开始进入状态。
　　在论坛开始前，主持人分头与他们谈话，三位开发商先来。
　　然后是郎仙、燕教授和《浦江楼市》主笔蔡江右。
　　主持人告诉郎仙三人，要突出朱坚强，丫是大腕。
　　燕教授连连点点头。
　　郎仙和蔡江右没有说话。
　　看来这种安排让郎仙和蔡江右感到很不舒服。
　　数分钟后，嘉宾一行六人入场。
　　万国地产董事长范德生已坐在观众席内，和大家一样等待着会议开始。
　　范德生觉得从中立的角度来观察，对公司的发展会更客观。
　　主持人先让开发商谈论房价的走势。
　　三位开发商，全部都说房价在上涨，而且，销量很火。
　　燕老教授随声附和。
　　刚开头的阵势，开发商似乎完全占据了主导。
　　看到开发商就是这样明目张胆地搞欺骗，郎仙忍不住发飙了。
　　郎仙问那位声称房屋销售很火的开发商，是不是实际销售量。
　　郎仙说：“上海一些楼盘说销售100％，结果，撤签率也是100％，就是一个骗。现在房价严重脱离老百姓收入，开发商为了继续欺骗，为了不让房价下跌，雇人排队购房，制造供不应求的假象，继续忽悠。房价已经把未来10年的利润透支了。”
　　那位开发商说是实际销量，但声音缺乏底气。
　　范德生突然觉得观战很有意思。
　　燕老教授却立即跳出来，让郎仙说出是哪个楼盘撤签率100％。
　　郎仙说媒体已经公开报道了。
　　燕教授仍逼问。
　　看来郎仙的确记不得了。
　　郎仙居然说：“我干吗要告诉你！”
　　全场大笑。
　　郎仙后来想想，也笑了起来，大概他也觉得这句话太孩子气了，缺乏力度。txt电子书分享平台　

第二十七章　峰会论战（2）
朱坚强说：“世界各国，没有哪个国家的房价下跌超过3到5年的，都是在涨。”
　　郎仙说：“最好看看美国的房价，说说次贷危机是如何出来的。
　　朱坚强说：“美国房价跌不了三年。”
　　郎仙说：“深圳房价，有的楼盘才半年跌幅就达到了50％，不需要跌三到五年。”
　　燕老教授说：“女儿在深圳，深圳的房价并不都在跌，有的楼盘还在涨。”
　　深圳房价跌势之凶，世人皆知，为何唯独这个研究房地产的老教授就不知道？
　　这惹得郎仙一肚子火。
　　于是郎仙将火力对向他：“我一说房价跌，一说开发商不好，你就急，你急什么？看看那些忽悠房价的，不是开发商就是被开发商赞助的研究机构。”
　　主持人这时候也忍不住问燕老教授：“你们拿开发商赞助了没有？”
　　燕老教授犹豫了一下，说没有。
　　然后，是让观众席上的人发言，一位中年妇女说：“我认为下半年房价要下跌，大部分人买不起房了。”
　　范德生注意到，她的话引来掌声。
　　范德生开始思考为何她的话会引来掌声？
　　接下来，朱坚强开始和郎仙较真。
　　无论郎仙说什么，只要郎仙一开口，朱坚强就胡搅蛮缠，目的就是不让郎仙有说话的机会，不让郎仙表达清楚。
　　朱坚强确实是玩弄数据的