牛狼商道 (原创)-第25部分

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　　“草堂之春”和杜甫草堂一样是稀缺的，是可遇不可求的。正如杜诗《水槛遣心》所言：

　　去郭轩楹敞，无村眺望赊。

　　澄江平少岸，幽树晚多花。

　　细雨鱼儿出，微风燕子斜。

　　城中十万户，此地两三家。

　　草堂之春以“城中十万户，此地三两家”高档稀缺形象赢得了市场，创造了29栋豪宅100日售磬的骄人业绩。

　　其中的一栋独立型别墅创下了成都当时最高的豪宅成交价850万元。这幢别墅大约1700平方米，包括700多平方米的别墅和900多平方米的私家花园。

　　草堂之春是一个占地54亩，单体包括30栋独立别墅与社区会所的小楼盘，但其项目定位、规划设计及环境景观营建却是中国一流的。

　　它的设计特点是：总平面充分利用相邻浣花溪的风景，沿岸蜿蜒排布各幢别墅。建筑风格融合了典雅的欧式风格和西南传统建筑特色，既体现书香世家的秀气儒雅，与相邻“杜甫草堂”在文化韵味上形成呼应；又以“神似”的手法突破对传统建筑的简单模仿，注入明快的现代气息，避免重现传统建筑的陈腐与沉重压抑感，力图给人以端庄古朴而又清新明朗的感觉。

　　草堂之春项目定位及推广运作成功后，天合房屋开发公司老板杜玉祥主动提出请我帮他继续策划位于成都外双楠的项目，后取名“溢阳绿城”，该项目同样很轻松的完成产品策划，其第一期开盘原定8个版的广告只打了4个版就没有房子卖了。

　　溢阳绿城“水景公园中的家”成了广告经典，此后，成都楼盘都开始学着做“水”的文章，效果奇好。

　　“1＋N”养生概念

　　——芝芝房产市场细分策略

　　“西川供客眼，惟有此江郊”。

　　“夜郎秋涨水连空；上有虚亭缥缈中。山满长天宜落日；江吹旷野作惊风”。

　　在杜甫、苏辙的笔下，成都新津是美丽的。

　　新津地处大成都南大门，县城地处四条河交错形成的五个渡口，名曰“五津”。按新津人自己的定位是：蓉城南路第一景；川西名胜上河图。

　　不管新津怎么漂亮，但许多业界朋友还是认为：芝芝城市花园离新津县城3公里、离成都市区30公里，位置非常尴尬，很难做活。

　　事实上该项目前期也没有找到感觉。

　　他们打了个“追赶时尚城外居”的广告。的确，芝芝城市花园也在城外，从行政区划也算成都管辖，但此“城外”非彼“城外”，到了另一县城了，何况离县城又还有3公里，说是县城的城外差不多，但县城里的人对城边可没有好印象。

　　以时尚居所的市场定位在成都、西藏市场转了一大圈，广告投入近100万，销售收入100余万。这时，我有幸与公司王总长谈，受到他的尊重。

　　第一天到新津现场，看到他那个特大型沙盘，与成都近郊高档时尚楼盘不相上下，于是向王总指出：这个盘有两个硬伤，一是在成都生活圈的边缘，一是周边没有城市配套，加之到新津的高速路还要收过路费，按常规理解，成都的主流客群没有理由到你这里“时尚”，倒是用差异化策略尚可细分出“老成都怨都市亲山水，支付能力较弱的退养人群”。因此我当即建议他取消一个网球场，缩小游泳池，多建一些中老年运动休闲设施。

　　两年来，芝芝城市花园在我的协助之下，以“1＋N”养生概念诉求，即：居住＋健康、居住＋运动、居住＋休闲、居住＋养老、居住＋投资，找准了目标市场，命中了目标消费者人群那根敏感的神经；以“南行30分，房价仅三成”的性价比优势，仅在成都晚报这样的小报上打了100多万元的广告就圆满的完成了销售目标。书　包　网　txt小说上传分享

古城开发“痛，并快乐着”
复活古资州

　　——古城开发“痛，并快乐着”

　　2005年8月19日至20日，资中县委在威远船石湖川威会议中心召开暑期学习会，专题研讨资中古城建设问题。全县副县级以上领导干部，古城建设办公室成员、国内著名城市规划专家、城市经营专家及部分退休老领导、文化界人士、古城建设研究人士参加了会议。会议分别由原县委书记杨秀彬，原县委副书记、县长，现在的县委书记何兵主持。

　　会上，成都“洪顾问”策划设计中心洪正举作了题为《建一座有生命的古城——资中古城规划策划思路》的发言，受到了县委书记杨秀彬及与会者的充分肯定。

　　资中古城规划思路

　　尽管会上领导、专家已经对我的策划能力基本认同，但毕竟是一笔生意，为此，按指挥部要求，我还给他们比较系统地阐述了一下我的策划思路。

　　我认为，古城规划犹如创作一幅巨型山水画，立意要高，构思要巧，内涵要丰富，表现手法要独特，既要有气壮山河的泼墨式写意，又要有耐人寻味的细节描摹，既可取悦当代又能传之后世。

　　古城规划讲究“源”远“流”长，既要传承历史文化之“源”，又要开启城市化、产业化、市场化之“流”。

　　古城建设是盛世的产物，几乎任何一项文明印记都会向你诉说一个要么悲壮、要么凄婉、要么令人景仰的故事。

　　上世纪九十年代以来，我国在古城规划方面已经积累了相当的经验，计划经济条件下的被动规划已经被资源市场配置为主的主动规划取代，单纯的“旧城改造”模式已经被有调研论证、策划创新的“旧城激活”模式取代。

　　对资中而言，古城区的规划实际上是资中城市化和经济社会全面发展的需要，必须十分慎重。

　　按照新的城市规划办法，编制城市规划应遵循《中华人民共和国城市规划法》，原则上先总规再进行建设性初步设计。同时，总规之前必须进行全面深入的调查和系统科学的论证。

　　根据我们了解的情况，古城开发建设已成为许多地区经济起飞的重要途径，而产业导向无一例外都对准休闲旅游市场，资中也不例外。

　　据报道：美国人1/3的时间，1/2的收入，1/3的土地用于旅游休闲，预计2015年，发达国家和发展中国家的发达城市将进入旅游休闲时代。事实上，中国的成都及成渝线部分地区已经或正在迈向旅游休闲时代。全国性的旅游热及古城开发热说明中国旅游休闲时代即将到来。

　　在广州；有一个叫沙面的地方，它是由上世纪二三十年代租界改造而成的休闲旅游特区。她是喧嚣中的安逸，是骚动中的静谧，是无序中的秩序，是广州城的风情诗。

　　上海新天地是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，她是以上海近代建筑的标志——石库门建筑旧区为基础，首次改变了石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。新天地的石库门建筑群外表保留了当年的砖墙、瓦屋，而每座建筑的内部，则按照二十一世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身订做，无一不体现出现代休闲生活的气氛。漫步新天地，仿佛时光倒流，有如置身于二十世纪二、三十年代的上海，但一步跨进每个建筑内部，则非常现代和时尚；可亲身体会新天地独特的理念：“昨天、明天，相会在今天”。

　　提到北京的什刹海或是后海，会有共同的词汇，那便是“怀旧”或者“最后的图景”。黄昏，北京后海。银锭桥锁着炊烟。人们从喧闹的大街拥挤到这里，仿佛这里是文明的最后角落，怀旧的最后图景，于是，后海慢慢地被改变了。在黄昏来临之前，这里的人们一如从前的记忆一般生活，街坊邻里无话不谈，亲密自在的生活，散发着无形的魅力，吸引着城市里内心孤独的年轻人。

　　成都假日爆满的芙蓉古城，游客必到的锦里汉街、春江花月。所有依附城市的怀旧古城、古镇、古街都以特有的中国味道受到国内外游客及当地居民的依恋。

　　资中，是一块亟待开发的旅游休闲处女地，蕴藏着丰富的历史文化旅游资源和巨大的市场潜力，面对物质和精神都逐步富起来的资中及辐射区域人民的市场需求，面对当前全国性的休闲旅游竞争形势，建议集中优势资源，调动社会各方面力量，强力启动古城区改造及县域旅游休闲产业市场，重振资州千年雄风，整体提升资中形象，为130多万资中人民富裕文明做出新的更大的贡献。

　　在初步走访资中古城后，我们认为，凭借资中的人文及市场基础，资中古城区有可能打造成：

　　以名士遗风绿杨城郭为主题的宗教文化区（入城牌坊、清代一条街、文庙、武庙、庙会广场、孔子塑像、风水球、大型水池、重龙山等）

　　以旧市寻踪为主题的传统商贸区（状元街及部分侧街）

　　以古宅幽巷为主题的古城风情区（重龙山下的后街餐馆、茶馆、酒吧等）

　　以古城闲居为主题的高尚居住区（重龙山缓坡别墅区和北干道普通居民区）

　　以乡野怡情为主题的休闲集散地（洗浴中心、度假村等）

　　新的资中古城是一个窗口，在这里我们可以看到资中的未来，看到西部地区中小城市发展的希望；新的资中古城是一扇大门，八方资金、技术、人才、信息和观念都会陆续涌入；新的资中古城是一根标杆，资中及周边各城镇都可以以此为参照，进行特色城镇建设；资中古城建设是一种精神，她将激励广大干部群众团结协作，不断超越，不断创造，共同建设美好的新资中。

　　为准确的把握古城区的项目定位，开发出适应资本市场、旅游市场、资中当地消费者市场和有利于资中长远目标的古城产品，确保下一步的古城“祥规”和建筑规划设计万无一失，建议对古城开发进行必要的调研论证和专业策划。为此，本公司在经过与资中古城开发建设相关部门磋商后，制定了非常具体的工作计划。

　　经过几番沟通说服工作，我与资中县人民政府“资中古城综合整治指挥部”签下了规划策划合同，接手规划策划资中古城，大约花了半年时间，完成资中盘石古城概念性规划，资中县委及资中古城综合整治指挥部审查一次性通过。

　　资中盘石古城位于资中县城城北，省级风景名胜区——重龙山风景区，是成渝沿线原真性古街区集中成片规模最大，文物古迹价值最高、旅游资源最集中的古城之一。其中包括：国家级文物保护单位——文庙、武庙，省级风景名胜区——重龙山风景区，还有川中佛教胜地永庆寺、隋唐摩岩石刻、东岳庙、古城墙、古城门、文武状元遗迹等若干文物古迹和状元街、文庙街、武庙街等古街景区。

　　资中盘石古城建设主要围绕文庙、武庙和状元街古街区，南起北门口武庙街，北至两路口城乡结合部，东连重龙山风景区，西接沱江大桥北桥头及北干道。总规划区面积1371亩，古城规划区规划建新面积105万平方米，建新为旧房地产开发面积万平方米，建筑密度31％，绿化率35％，容积率。

　　资中盘石古城依托古城核心资源，以“保、改、建”为建设思路，实施保护性开发建设。“保”即保护文庙、武庙等文物古迹；“改”即修复性改造集中成片的武庙街、文庙街、状元街、北街等古街区；“建”即围绕文庙、武庙及状元街周边1300多亩范围进行风貌统一的开发建设。

　　打造以旅游为主，集美食、居住、购物、休闲“五位于一体”的4A级旅游古城。

　　盘石古城定位——川渝第一古城

　　四川、重庆最好的古城——古城市场创新者

　　建成：居者忘老，寓者忘归，游者忘倦，玩者忘形的“四忘”旅游城市

　　建成：历史文化深厚，建筑风格纯正，旅游个性鲜明，商业动力强劲的“四强”旅游城市

　　建成：适合居住、适合旅游、适合投资、适合发展的“四合”魅力城市

　　建成：历史文化、群众生活、生态环境、社会经济和谐发展的“明星城市”

　　二、市场定位

　　旅游者市场——全国各地偏爱古城的游客和偏爱风景的游客。

　　美食者市场——内江、资阳、自贡、泸州等1小时商业圈的公务商务活动和成都、重庆等全省各地的美食家。

　　当地消费者市场——包括城区20万人口和全县132万人口及临近县部分人口。

　　居住者市场——全县党政事业单位干部，效益较好的企业员工，还有大量进城人员、中低收入人群都有很强的住房需求。

　　投资经营者市场——古城四合院，商住两用，能吸引各地投资经营者市场。

　　三、古城功能

　　以儒家礼教为主题的历史文化区（游）、

　　以古城闲居为主题的小康居住区（住）

　　以鲶鱼之乡为主题的旅游商业区（商）

　　以乡野怡情为主题的休闲度假区（休）

　　四、古城十景

　　师台拜师（尊师广场拜孔子）

　　苌弘弄雅（苌弘故里听仙音）

　　资子迎晖（河畔吧街阳光浴）

　　鲶鱼飘香（美食中心酒气醇）

　　重龙晴岚（永庆燃香寄平安）

　　魁星问运（魁楼怀古问运程）

　　旧市寻踪（状元街头寻古韵）

　　磐石钟声（磐石湖畔听钟声）

　　龙湖凝翠（龙湖凝翠农家乐）

　　民俗风情（民俗遗风看民情）

　　盘石古城“破茧行动”

　　盘石古城是一部尘封的历史巨著，磐石古城是一支破茧待飞的美丽花蛾，磐石古城是中国旅游市场一块亟待开发的处女地，磐石古城保护性开发是中国旅游行业、中国房地产行业以及中国餐饮休闲行业一次千载难逢的投资商机。

　　为有效推荐资中古城项目，我受资中磐石古城建设指挥部委托，主持这次“破茧行动”。

　　通过宣传推广，让尘封的资中古城焕发生机，“破茧”而出。

　　通过宣传推广，资中盘石古城获得投资经营者的基本认同，实现初期招商目标

　　主题：成渝线上四川唯一的历史文化名城——资中盘石古城“破茧”而出

　　副题：

　　孔子之师苌弘故里——资中盘石古城打造中国西部“儒家文化传播中心”

　　木棉袈裟传承之地——资中佛门重光保唐禅派“盛唐之风”

　　中国鲶鱼美食之乡——资中盘石古城拟建成渝线上最好的“耍都”

　　深闺千年人未识，一朝“破茧”天下惊——资中盘石古城“待价而沽”

　　2000年文化厚积薄发，10亿元商机花落谁家——资中盘石古城向全国招商

　　无法复制的文化古城，不可再生的旅游资源——千载难逢的投资商机

　　资中——复活“千年古城”，建设“经济强县”

　　盘石古城——成渝古道第一州

　　为便于读者比较具体、形象、生动的体验资中“盘石古城”的魅力，下面转载我写得电视片解说词。

　　成渝古道

　　千年古州

　　青山掩映

　　绿水东流

　　国保文庙

　　暮鼓晨钟

　　谓盘石古城

　　九州俊杰

　　相携加盟

　　龙行成风

　　凤翔颂雅

　　经济腾飞

　　文化繁荣

　　斯为新资中

　　盘石古城距成都140公里，距内江36公里，是川南旅游环线——自贡、宜宾，沿江旅游环线重