富爸爸大预言-第25部分

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《现金流游戏》不仅传授基本的财务知识，而且指出了实际生　活中存在的四个不同层次的投资。我和金在打造自己方舟的过程中，　就遵循了《现金流游戏》中的实际投资计划。
投资拍四个层次
第一层次：小额交易
在现金流游戏盘上，有小额投资卡和大额投资卡。很多人在刚　刚开始玩这个游戏的时候，往往都是从小额投资卡开始。自然就像　在实际生活中那样，也总是有一些极端自负的人，即便他们没有什　么钱，一开始也想从大额投资起步。
实际上丨我在20世纪70年代初丨就购买了个人第一项房地产　投资，那是位于夏威夷毛伊岛上的价值1。8万美元的联排式住宅。　虽然我当时没有多少钱，我还是通过预付定金丨一口气买下了三套　这样的房子。不到一年之内丨我以每套4。8万美元的价格转让了这　些房子丨总共获利9万美元丨然后我与投资人平分了这笔钱。那一
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年，我从这项投资中得到的钱比我在施乐公司得到的薪水还要高。　从那时起，我就渴望成为一名更好的投资者。
金的第一笔房地产投资是在1989年，那是一个要价4。5万美　元，有两个卧室、一个浴室的房产。房子的预付定金是5　000美元，　她后来每月从这项投资中得到25美元的现金流。虽然金非常紧张，　她却从这项投资中获得了很多至今让其获益匪浅的经验。
现在，我们仍然继续进行一些小额投资。我在前面曾经提到，　我们投资了市政抵押的房地产信托投资（尺幻丁〉丨这能够给我们带　来利息为7。7596的免税收入。另一方面，很多人只能从银行中拿到　利息为2少。的税前收入，而我们实际得到了相当于1296的税前收入。　为了进行这项投资，你必须仔细观察股市走势以及由联邦储备银行　制定的短期利率。这意味着，像美国联邦储备局主席艾伦^格林斯潘　那样的人物在发表谈话时，你必须随时注意倾听。
第二层次：大额交易
一旦《现金流游戏》的玩家从小额投资中赚到钱以后，他们就　可以准备进行较大的投资。
我和金在实际生活中也是这样做的丨等到我们购买了近12处小　型房产以后，我们准备通过税务延迟的1031交易卖掉它们丨这就意　味着我们无需像股票投资者那样缴纳资本所得税。卖掉12处小型房　产之后丨我们准备投资更大的项目。利用卖掉那些小型房产所得到　的收益丨我们后来购买了两个较大的公寓项目，并在1994年退休。　也就是说，从小额交易到大额交易再到退休，我和金用了不到5年　时间。
退休之后，利用已有的经验，我们开始寻找更大的项目。下面　就是其他一些大额交易项目。
私人房地产合伙投资公司：我和金喜欢投资私人房地　产合伙投资公司，简称？尺2？。它是我们对这种房地产投资形式的特　定称谓丨目前还没有其他人使用这个名称。常常也被称为房　地产企业联合丨也是购买大型房地产投资的私人合伙投资公司。
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下面就是有关的一个例子。在我前面的一本书中；我曾　经写过自己想买一辆5万美元的新保时捷轿车。后来，我没有将钱　浪费在保时捷轿车上丨因为那是负债投资。我和金将手头上的钱与　其他9位投资者提供的资金加在一起，筹集了　50万美元丨并利用一　家银行的抵押贷款，买下了一座小型仓储商场。
那个商场一个月为每位合伙人带来大约1　000美元到1　400美元　的现金流。我不了解别人如何处置这些钱，我和金却在用这些钱支　付保时捷轿车的费用。以后三年，那家商场一直为我们带来现金流，
总共得到了自己当初投资的5万美元丨然后，我们又将这些钱投资　到另外一家私人房地产合伙投资公司。我们还能得到自己的现金流，
而且数额已经上升到每月2　000美元，因为租金上涨了。如果现在　出售那个房产丨我们肯定还能得到10万到20万美元的收益。这就　是一个资产购买负债丨并帮助我们能够提早退休的例子。因为我们　不再用自己的钱投资丨却仍然可以每月得到2　000美元的收益。我　们新的投资收益到底有多少？答案可能就是无限多。
我和金每年投资一两家私人房地产合伙投资公司的项目，平均　现金回报率在1596到25少。之间。如果再考虑到折旧扣除补偿这种并　非真正损失，而是虚拟的现金流，那么，这些投资为我们带来的回　报率就很容易达到50。4或者更多。试想，什么样的共同基金能够做　得这么好呢？
我们喜欢这些投资，因为风险共担，我们利用银行家的钱，投　资的都是房地产项目，每月都可能得到现金流。如果房产升值，我　们得到的资本收益潜力就很大，出售的时候也可以获得纳税优惠。
相反，很多股票和共同基金却不可能提供这些纳税优惠、稳定的现　金流以及财务安全。
我和金最新的私人房地产合伙投资项目是一栋有240个单元房　的公寓大楼，获得了　157。的纳税优惠收入丨那也就相当于获得30　的税前收入。这家合伙投资公司，还有另外三个投资伙伴。
但是，更为重要的是，我们在稍多于三年的时间内，就可以将　自己最初的投资全部收回，同时还能拥有新的房产，每月仍然能得
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到现金流。然后，我们运用同样一笔资金，参与了新的投资项目。
承租者负担多项费用的房地产项目^
这种房地产项目，同样也属于大额交易丨但是又与前面的投　资有所不同。主要的区别就在于在这种租赁方式中，承租者必须负　担全部管理和运作费用。我和金喜欢这种投资的原因很多，主要有：
1丨承租者负担多项费用的房地产项目往往位于很好的商业区，　比如街道十字路口；
2丨承租者往往就是一家上市公司，比如大型药店、快餐特许经　营店、全国零售连锁店等。那就意味着从这些房产投资中能够得到　安全稳定的现金流；
3^承租者负责所有的事情和费用。承租者除了缴付房租之外，
还需要缴付建筑的管理费用、维修费用以及税款。对于那些讨厌经　营管理房地产的投资者来说，这种租赁方式自然是最佳选择。问题　是，这些项目要求投资者必须具有相当的经济实力。
投资承租者负担多项费用的房地产项目，一方面，投资者可以　获得稳定的现金流；另一方面，项目风险较低并且享有很大纳税优　惠。不过，我和金投资这些房地产项目的主要原因，是想拥有街道　十字路口的绝佳商业土地。一旦15年到20年左右丨租赁期结束，　这些位于繁华十字街口的土地就会大大升值。麦当劳成为最富有的　公司的原因之一，并不是它的员工卖掉了多少汉堡，而是因为它们　拥有世界各地十字街口最好的地段。
在2000年股市危机之前，我的一位朋友提早退休，拿到了　300　万美元的401（10退休金。他用100万美元购买了一家著名的汉堡特　许专营店的承租者负担多项费用的房地产项目。他没有贷款，直接　拿出100万美元后就退休了。他的100万美元的投资丨为自己带来　了　8』^的年收益；也就是获得8。5万美元税收优惠的现金流，而且　每5年还要上涨一次。也就是说，这种8。596的税收优惠收益丨就相　当于每年从股市获得1796的税前收益。
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区别在于，因为不论股市涨或跌，他都可以从自己的投资中获　得好处，所以他可以高枕无忧。他的银行账户中每月都可以收到一　笔款子#等到20年之后丨他将拥有自己的一块价值很高的房产，这　些房产还可以由子孙们继承。尽管8。596的收益对我来说不算一个很　好的结果，但是对于他来说却是一个明智、安全的收入。我不是十　分了解他如何处理退休金中其余200万美元的，我想大多可能用来　纳税和买游艇了。
如果你对于股市的涨跌感到厌倦，向往去了解那些富人如何感　觉到安全，那么，就驾车去一个繁华的十字路口，寻找附近的商业　建筑吧。机会往往就在那些只有一位投资者的建筑（包括药店、超　市、快餐专营店）上面，这些投资者往往没有企业，他们只是拥有　那座建筑，常常也包括地皮，没有管理企业或经营财产的苦恼。每　个月，当无数人盯着股市涨跌变化的时候，承租者负担多项费用的　房地产项目投资者却悠然自得，他们的银行账户上总是能得到相当　的现金流。在我看来，这才更具有投资意义。
这种投资的好处就是，你每月都可以得到现金流，承租者支付　了房产贷款。而在最后，你还拥有这块地产，并从租赁期间房产的　升值中受益。
承租者负担多项费用的房地产项目存在两个问题，一是常常需　要预付定金，二是很多出售共同基金和保险的财务规划顾问，并不　向大家推荐这类投资，因为他们自己并没有这方面的任务。我常常　听到财务规划顾问抱怨房地产投资充满风险，劝告人们投资各种共　同基金组合，而后者在我看来才真正充满了风险。在进行房地产投　资的时候，你需要寻找一位至少拥有5年房地产行业投资经验的经　纪人，不要害怕与满意的客户打交道。当然，正如任何的投资项目　一样，承租者所负担多项费用的房地产项目也有好坏之分。
我们刚刚放弃了一项房地产投资项目：下面就是我最近发现的，
后来又因为不能带来满意的收益而放弃的一项投资。
这项房地产项目是在美国中西部地区新落成的一家超市，承租　者是拥有良好信誉的上市公司。公司的年销售额是150亿美元丨
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全国拥有3　000家食品杂货店和2　000家便利店。
购买价格　6。6万美元　预付定金　1。6万美元　抵押贷款　5万美元
带来的现金流分别是：
1~2年　19。8万美元　3？8年　24万美元（“0々）
9？10年　28。2万美元（“0/。）
尽管这是一笔非常安全可靠的投资，我和金还是最终放弃了，　因为这并不是一笔很赚钱的投资，还有，我们当时发现了地皮更好、　可以带来更高回报的房地产项目。这块房地产的位置并不像我们在　承租者负担多项费用的房地产项目看起来那样理想，这非常重要。　如果房地产位置很好，即便承租者没有履行自己的责任，你也可以　轻松地将房产另行转租出去。
开始起步
务请牢记，我和金的投资也是从很小的项目开始的。不过，随　着我们财富的增长，经验的积累，我们投资项目的规模、安全性、　收益也在不断扩大。也就是说，正是财商教育和经验最终让一个人　变得越来越富有。我和金每年都要在自己的方舟上增加这两类投资，　因而我们的被动收入一直在增加，这就是财商教育和财务经验的力　量。很多共同基金投资者都乐于在20年内每年得到20万美元的被　动收入，而不愿意辛辛苦苦盯着股市的涨跌变化。如果你在一生中　能够做成5笔这样的投资；那么，在你的有生之年大约每年就可能　有超过100万美元的收入。
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第三层次：快车道
正如大家所了解到的，《现金流游戏》中有两种车道：老鼠赛跑　和快车道。现实生活中，在快车道上投资注定都是富人的专利。下　面就是我和金自1994年退休之后，进行投资的一些实例。
个人“领地〃
作为企业家，我们喜欢投资那些有上市潜力的刚刚起步的小公　司。近年来，我们曾经有意投资两家石油公司、一家银业公司、一　家黄金公司和一家消费品公司。其中，一家石油公司在没有找到石　油的时候，资金已经用完，最终陷入困境。另外一家石油公司发现　了煤气丨后来被一家上市公司购并。银业公司在2001年被一家在多　伦多股票交易所上市的公司购并，开始引起了投资者注意。银业公　司已经有产品面世，从出售矿石中获得了现金流。黄金公司拥有了　先进的探矿计划，处理300万盎司的金矿资源，并准备在2003年通　过最初公开上市（斤。）。消费品公司也打算通过反向购并，在2002　年上市。
这些小公司大多经过了四五年的发展，都在准备公开上市。我　曾经在富爸爸系列图书《富爸爸投资指南》中，详细阐述了公司开　办和准备上市的过程。记得该书在1999年出版之后，一些人批评说　我投资创办黄金、银业和石油公司，纯粹是浪费自己的时间，因为　当时正处于高科技公司和互联网公司热火朝天的阶段。短短两年多　时间，市场环境已经发生了变化，黄金、银业和石油公司又重新受　到人们的青睐。作为一位成熟的企业家，同样需要远见丨能够提前5　年创办符合市场发展趋势的公司，找到属于自己的〃领地〃。
公开上市
创办一家公司，并且让它公开上市的好处在于，创办者能够以
非常优惠的价格获得最大的股权，每只股票甚至只有0。02美元到
0。25美元。创办者可以按照这个价格购买大量股票。等到公司公开　上市，假如说每只股价上升到3美元，创办者可以出售自己手头的　少量股票，补偿最初的一些投资丨并且继续分享公司发展带来的好　处。不过，投资这些公司的股票风险最大，只有非常富有、精明的
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人才会投资这类公司。当然，这里也是招摇撞骗者经常出没的地方。　因此，如果想进入这个市场，你所经受的商业和投资训练必须是最　好的。如果你的商业和投资技巧有限，就有可能成为那些招摇撞骗　者的牺牲品，或者情况更糟，你也成为他们中的一员。
第四层次：《现金流游戏》的改进版
如果一个人的方舟上拥有数百万美元的财产，就可以准备玩　《现金流游戏》的改进版了，这个游戏介绍了一些基本的投资技巧。　尽管很多人并不富有的时候就涉足期权市场，我还是按照富爸爸的　建议，直到自己拥有了稳定的现金流之后，我才开始玩这种包括各　种有价证券在内的更加高效的游戏。
我个人认为，在所有投资项目中，股票和共同基金存在的风险　最大。我更愿意从企业或房地产上获得稳定的现金流，或者运用期　权在动荡的市场上保护自己的财产。当然，这仅仅是我个人的观点。
多次玩《现金流游戏》及其改进版的好处之一，就是可以让你　看到四种不同层次的投资，摸索自己怎样才能获取更大的投资回报、　稳定的收益和冒非常低的风险。自然，投资四种不同层次，这要求　你仔细学习、研究多年，获得良好的财商教育和经验。如果你不愿　意在自己的财商教育上投资，那么，投资共同基金或者股票也许会　相对安全一些。
当大家看到我的《现金流游戏》，就会发现有两种不同的轨道。　小的环形轨道我们称之为〃老鼠赛跑〃丨9096的投资者都在那里奔波　辛劳。外围较大的轨道我们称之为〃快车道〃丨我和金的大多数投资　项目都属于这个范围。快车道的项目并不是普通投资者所能驾驭的，　如果你与很多财务顾问聊过，他们肯定会说，我和金的投资风险太　大，应该马上悬崖勒马。我部分同意这些财务顾问的说法，的确，　我们的投资项目对于普通投资者来说风险过大。但是，如果你接受　过财商教育，并且拥有8象限和I象限的投资经验，那么就不会有
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多少风险，你甚至会发现它们是世界上最安全、高效、有趣的投资。
多年以来，我和金在企业和其他投资上也曾经赔过不少钱。我　们的企业没有做成功丨个人投资过的合伙企业最终破产了。近5年　来，我们在这方面的损失大约有12。5万美元。当然，我们同时也赚　取