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郎咸平全集-第4部分
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现时，上海的泡沫情况，由各项数据资料看得出来还是比较严重的。例如，南京西路、淮海路之间的房价一路攀升。这种情况的出现，很大程度上是外地流入的资金导致的，据我所知，很多比较有名的外资基金也在介入操作。可以说，现在这个区域已经不由本地购买力支持，因此价格相当离谱。事实上，因为上海的市中心、闹市区面积非常小，真正的商业旺区，大概只有两三平方公里的面积，房价推高比较容易，炒家比较容易运作。
相比之下，北京的情形就大不一样，炒家比较难以舒展，因为北京市内没有一个特别的旺区。王府井一带虽是办公商务的中心之一，但是很少有人会将这里当作第一选择的住家。目前北京即使是高价房，也只是每平方米1。6万元～1。8万元左右的水平，和市民收入相比，还属于可以接受的范围。事实上，北京因为各个发展区域不一样，也就不太会出现上海那样部分地区房价直线上冲的现象。
另外需要指出的是，国际热钱在上海炒楼的说法是不准确的，因为这一类热钱非常灵活，需要流动性。不能把进入的外资都简单地看作是热钱，这是两个概念。很多外资倒是有投资中国房地产业的计划和实施，这是他们自己的投资行为，和一般内地的所谓“炒房团”也有区别。
问：那么，目前上海市场是否存在一定的危机？调控政策的推进和步骤，学术界是怎么看待的？
答：我觉得，上海的市场最大的危险还不是来自于三五万元一平方米的高价房方面。现时，上海实际的市道之中，我判断，一万到两万元的中价房市场比较容易出现问题，因为这个区间很大，中环线外环线所在地区，房屋的供应远远大于需求，这种地方的楼价虚高，是很危险的。
目前来说，中国最需要的是房价稳定，这就要进行区域调整，进行结构调整。不同的地方有不同的政策对待，才可能达成对社会对国家较好的效果。
对房屋市场进行调控肯定是必须的，但是政策还存在着一些不完善的地方，这些需要予以高度重视。
例如，最高法院去年就宣布了，居民用于自住的第一栋房子不能拍卖，还不了钱也不可以没收房。这样的话，带来的后遗症会比较大，银行房贷政策受到干扰，很多人能够利用这个空子大胆套银行的钱。
其次，政策出台的时候，要密切注意，会否出现太快太严厉的现象。因为全世界都有共识，那就是金融政策切忌大起大落，信贷政策是非常敏感需要高度调控艺术的。
国际学术认为金融政策始终存在一个难题，就是金融政策何时产生效果不确定，效果能有多大也很难确定。而学术界对于这类问题的建议就是，政府部门在实际推出类似政策时，要把握一个思路，就是缓慢、稳健一点为好。
政策的出台有时也可能带来比较大的后果，例如，上海地区有可能因为房价收缩过猛而经济陷入萧条，同时，其他地区可能也受波及。
因此，我认为，不同区域的房价问题应该区别对待。我看到一些报道，就是政策出来后，几天之内，上海很多房屋买卖的叫价都有很大影响。这里要注意的是，事情后面不仅仅是房价跌多少的问题，还牵涉到一个虚拟财富蒸发的副作用。过去几年上海人因为房价泡沫上升，虚拟财富推动消费效应，大家吃好的穿好的，现在经济上会受到压力。房价两个星期跌下来，就是财富缩水效应，产生伤害。
问：你在美国和香港都呆过很长时间，你经历过这种经济波动的经验是怎么样的？
答：房价问题和经济的联系远远大于股市和经济的挂钩，因此过去有很多这样的例子。而对泡沫下猛药不一定是最合适的，房屋政策最可能导致社会公众心理因素的变化，这点在香港也有比较残酷的教训。1997年前后，香港就是因为对房价泡沫处理时下猛药，骤然推出“八万五”公屋单位，导致市场心态陷入恐慌，市场崩溃，带来的后果就太惨烈了。
美国1987年的股灾也是一个心态传染，当时经济没有什么大问题，但是股市出现抛售，财富迅速萎缩，大家不敢消费，总需求下跌，也对经济造成重创。
问：调控之后，有不少地产商提出行业要面对重大危机，你对中国企业战略和个案研究很多，对这方面怎么看待？
答：监管部门对房地产过热现象有一些具体措施，这必然牵涉到企业，比如对地产商的审核会非常严厉，很多地产商抱怨连连，其实政府的做法也是无可厚非的。按照这个政策走下去，现金流充裕的地产商，负债率低的地产商才是受惠的地产商。有长远发展战略和适应能力的企业才能活得比较好。但是我认为，房地产行业不是一个特别能够产生优秀企业的行业，这是由行业性质决定的。我接触过很多民营企业，上市和准备上市的，沿海和内地的，总的感觉是，这些中国的企业家其实都是绝顶聪明，加上一点机遇，就都能做得很好。他们是很有本事，能够在经济转轨期间，迅速找到事业突破口，尽快壮大自己。很多房地产商就是这样迅速积累财富的，但是他们有一个弱点，经常钻空子，不按游戏规则做事，所以不约束和限制他们的行为，到头来对社会对他们都没有好处。不过，这种约束和限制也要有章法，必须慢慢形成一个制度，总要给他们一个发展空间。
问：你过去两年提到很尖锐的一句话是“房地产缺乏竞争力”，对银行业你也有类似的看法，那么现在还是这么看吗？
答：房地产行业在全世界范围里面，确实不是一个很新的行业，国际大公司里面就很少房地产公司。投资基金的投资方向，也很少看好房地产公司。现在内地很多做得很好的专业企业去做地产，这是中国企业的悲哀。例如连华为都要去做房地产，希望赚快钱，这对企业不是好事。专业化对目前形势的中国企业是个好东西，为什么要去做房地产呢？对于房地产本身，我认为是没有什么竞争力的行业，真正一流的企业竟然去做经常爆出偷工减料新闻的行业，我实在不赞赏。
房地产金融高峰论坛发言
主持人：我们非常容幸地请到了两位重量级的嘉宾为我们做主题演讲，一位是郎咸平博士，郎咸平博士是美国霍顿商学院，香港中文大学首席教授，是近年来世界最有影响力的经济学家。第二位重量级嘉宾是铜锣湾集团总裁陈智先生他现任中国商业联合会副会长，中国商业地产联合会主席，陈智先生从1996年起就在中国提出了Shopping mall的概念，今天我们还要请出几位合作单位和大家一起分享两位嘉宾和他们平时在自己的企业运营中的一些心得。
郎咸平：这是一个很沉重的题目，沉重到什么地步呢？各位回想一下，我国这么多民营企业家，基本上不是房地产商就是投资巩固商。一个国家发展到今天这个地步，以民营经济为主导的经济结果并没有看到我们的经济体系出现像三星电子等等具有竞争力的行业，而是不断地在房地产行业里面打转转。我很有幸最近访问了两个城市，一是银川，另外是一个非常大的城市是武汉。银川在上一届的领导领导下小而美，这次我去了以后领导改了思维要发达一个大银川，要以房地产拉动银川的发展。这次武汉市邀请我对武汉市提出个人的意见，会前武汉一直跟我打招呼说请我要骂他（众笑），我不会骂他。武汉也希望以房地产提升发展，在会上武汉市提出一个数据，武汉市的平均房价是三千块钱，并没有所谓的泡沫现象，我当时说可能我这个人才疏学浅，历史上的经济没有哪个是以房地产出现的，这个思维在我们伟大的中国出现了。一个城市连一点竞争力都没有，光盖房子能把经济拉动起来吗？最多拉起来是泡沫而已，这个简单的道理我不理解。
深圳、香港或者是银川，或者是大武汉，我们应该追求什么？我们所应该追求的是这个城市是一个独特的竞争力，以竞争力发展一个城市的未来，这个城市上去了，民生富裕了，房地产是一个后续的工作，要发展一些配套的措施，房地产推出来才有人去买。这个过程如果颠倒过来，拿房地产作为增长产业将会是什么代价？到最后你会发现房地产的泡沫反而阻碍了这个城市的发展。
举一个例子，大上海的发展，上海的房价之高是不可想象的，对于一个银行而言，他要设立一个办事处他到底是去上海承受两三倍的高地价还是干脆去北京算了？这个浅显的道理说明高房价所带来的只是一个表面的问题，你看那个城市发展是红红火火的，背後是城市的竞争力不断上升，我不敢想，小小的城市每平方米三千，我想谁买得起来？他们说好卖得很，我听了都难过，这个都是炒作。以房地产发展经济水平这是极其危险的。
我们对于房地产行业寄予太多的厚望，缺乏行业的组织，更多的是缺乏一个主要的思路。我们很浅显地认为这个城市短暂的繁荣最重要，短暂的繁荣当然可以靠房地产，对各种原材料增加内需，各个行业短期内看起来是很红火的，但是长期之下怎么办？这个城市的经济能力在哪里？话说回来，这一次香港的立法局代表团来到深圳跟广东其他城市很激动，说我们是否应该把制造业再引进香港？谈了很多很奇怪的话题，香港一些比较专业水平的理解提出一个批判，就是“回答我，除了中央政府替你搞的拉动你的零售业的条例之外，你有什么样的竞争力？香港有什么广东省没有的竞争力？”没有一个竞争力的城市如何长期地打算和发展呢？这是一个极为重大的问题。
我刚才讲的是一个宏观格局的问题，但是这个房地产问题要落到实处，到底这一次的宏观调控对我们房地产业是什么样的调整和什么样的思维过程？我们讲房地产本身我想说明的问题是思维层的问题，我觉得我们的方向总的方向是错误的，全国的房地产是非常危险的，这几年我从来没有对于国内听过国内有三星、通用电气跟他们学习他们发展的行业，我没有听过一个城市谈过这个问题。甚至在大上海地区“科教兴市”，对于这个话题我在上海演讲，我说科教兴市的本题要搞清楚，科技能不能振兴一个城市。反过来问一个问题，你们认为整个浙江地区、大上海地区的高科技发展是怎么发展的，除了本地高科技产业以外，不可讳言，台湾的IT产业大逃亡到大陆，是一个重大的转机，你们认为像这样的行业在国内是有前途的吗？台湾的IT行业为什么会出逃到大陆？这个理论我们一直没有谈过，事实上这也是大家关心的话题。
我最近做了一些比较重要的案例，我们发现这个现象是值得我们各省市注意的，尤其是这些希望发展房地产的，连浙江省、大上海地区以IT产业为主导的长三角地区我认为他们面临很重要的危机，我拿三星电子和台湾的IT行业做比较，三星电子最后展现的实力有几项？第一，他有上下整合的价值力，第二，他有全世界13个全球设计中心，三个设计学院，专门设计产品的外观，才能席卷市场，他还有很好的价值链，利润特别高，他有成本低，他有特殊的结构，让他的创新能够随时随地地得到保证。所以在他十年之内超日赶美，两千年财富派名他排95名，三年跃升了六十多位到三十几名，在国内我没有看到如此成绩的公司。
台湾IT产业出逃大陆是为什么？台湾是以机电为主的行业是搞了几万家，像这种分散式的手法，导致的结果是三星的优点都没有了，因为你太小没有规模的，没有价值整合、创新也有问题。出逃到浙江省干什么呢？很遗憾的是接近生产者、接近消费者、接近市场。IT行业最后的宿命是和传统行业一样，以追求接近生产与市场来降低成本，这还有什么长期竞争力？在这样一个竞争力逐渐衰退的国内，竟然要以房地产为主导取代所谓的IT行业，我们没有认清楚事业的本质，国家要长期发展，所需要的不是房地产，而是像三星这样的企业，如果以浙江省、上海市而言，如何能够主导IT行业的发展，让IT行业重新拾回他所有的竞争能力，和价值链的整合，和创新、规模经济，才能重新登上世界舞台，才能重新拉动这个省市的经济。
今天大家看到广东省的发展，你们认为民营经济带来的是永续的经济繁荣吗？这样想就大错特错的，广东省目前所面临的困难是各个市县独立发展，为了发展而发展，到最后广东省是全国少数省份低水平重复浪费的经济太多，每个城市都做一样的东西，思维都是惯性思维没有任何的变化，我们没有看到一个规模经济的整合，所看到的是各省、市、县另论低水平的充分浪费发展。
我们今天有太多的数据证明中国的经济是全世界最浪费的经济，我们的能源使用率浪费是日本的九倍，你的富裕程度比得上日本吗？你是欧洲的五倍，你的富裕程度比得上欧洲吗？你是美国的2。9倍，比得上美国吗？为什么造成这种现象？是因为我们的主导政策方向是有问题的，我们很少认清楚事物的本质，都是一窝蜂地冲向房地产市场。
以前温州有一个“温州奇迹”，现在什么状况呢？温州派名从过去的榜首目前落后到最后，温州商人勤奋吗？非常勤奋，赚钱非常品分，也是温州几大行业是怎么出来的？卖钮扣和打火机。多少钱卖一台？赚几分钱勤勤恳恳搞那个积累，规模太小，没有竞争力，赚了钱就到大城市去炒房地产。我们作为农兴社的改革怎么改？要股改，要自负盈亏，你以为你引进了美国的思维吗？农兴社可以股改可以做自负盈亏吗？这结果是农村的资金大量流入房地产市场，都不晓得为什么。养猪贷款两三千块钱，对银行没有多少钱，银行要派一个人去看，去看的车费超过了利息收入了，这么高的交易成本不可能交易的。农兴社吸收了农村的存款以后，钱不再回到农村，回到哪儿去了？就是我们现在最关心的话题，都去炒房地产了，农村资金不能回炉的结果造成高利贷盛行，甚至25％的高利贷是四分利。让大家感到更为忧心的是87％的高利贷不是用来再生产，而是用来上学费、看病、吃饭等等永远没有偿还能力的，这样的农村经济不担忧吗？
中国怎么发展农村经济呢？我看到太多的房地产，各位你们走一走上海市的高速公路、北京市的高速公路，你看看旁边两边的路标，都是大的房地产的开发，甚至到北京市也在农村地区开发了一个四合院，你们认为这代表什么意义呢？这代表今天中国的资源通过各种管道严重地被误导，竟然是以房地产为主导的经济，这个误导是惊心动魄的。
我觉得从高科技而言，从温州现象而言，从广东而言，你发现或者整个大农村而言，你发现都是毫无例外的，以房地产为主导的市场，甚至这么漂亮的小银川市也想以房地产为主导，这么大的武汉市也想以房地产为主导，你说我们这个国家未来怎么办？
五到十年下来，讲到一个最好笑的话，谁还有钱去买房地产？这个道理大家看不懂。我们今天的购买力不是房地产创造出来的，而是过去二十五年的改革开放创造出来的，一起投入到某一个行业里面造成必然的现象就是行业的泡沫化。如果全国房地产崩盘怎么办？有人说不可能，台湾发生过、香港发生过，你说那时候怎么办？香港发生房地产崩盘就在97年，当时香港非常担心金融体系的崩溃，香港有很多的负资产，到了负资产时代最好的�
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