天眼尘缘-第216部分

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　这拿地啊有个诀窍　　不是等政府规划好招披挂后竞标拿的　　而是看中了那块地　　自己先预算好再跟政府合作　　让政府出面拆迁　　我们再搞后续工程才是正路”

第388章　地产内幕

第　388章　地产内幕
龙丹道：“潘总　　您这样做法不是违反了城市规划了吗　　”　　潘大福就道：“这有什么违反的　　我们交了钱　　政府得了利　　还增加了gdp　　这叫双赢”　　龙丹道：“这可真是搞地皮啊　　不是gdp了”　　潘大福就笑道：“现在的华夏　　搞地皮就是gdp　　这有什么奇怪的　　等你介入这个行业　　你就明白了”　　龙丹就继续问道：“要是你们遇到不愿意搬迁的怎么办　　或者是钉子户什么的”　　潘大福就道：“这个我们根本就不用管　　我们把地拿到以后　　就把拆迁交给政府　　再不济就交给拆迁公司　　这个就不用我们操心了”　　龙丹就心道：怪不得有那么多强拆的事件发生啊　　这里面还真有道道于是　　龙丹就问道：“政府的官员就这么听话　　为你服务　　”　　潘大福就道：“这个更简单　　把预售的房子送给他们几套　　事情就解决了　　他们表面上市为了gdp　　可背后洠в欣�益谁肯为你服务啊　　这也是公开的秘密　　老弟　　这一手　　你可要学着点　　不然的话是吃不开的”　　老弟想想　　也是这么回事　　虽然自己以后不会这么做　　可现在的形势确实是这样的龙丹道：“潘总不愧是房地产界的翘楚　　知道的就是多　　以后您的地产公司还会更上一层楼的”　　潘大福到不以为龙丹这是奉承　　自豪的说道：“那是自然　　只要政策不变　　我们地产业的利润就不会降低　　我们的利益就不会受损害　　就拿你卖出去的十套别墅來说吧　　我拿地的时候　　每亩也就400万　　加上送出去的福利200万　　拆迁等各项费用也就100万　　建起房子來人工材料也就100來万　　加起來总共800來万　　可是卖出去的价格确实1400多万　　这里面的利润有多大　　整整600多万　　也就是说　　你卖出去的十套别墅就给我赚了6000万　　这还是不怎么赚钱的　　我们是以开发公寓为主的　　要是专做别墅的　　利润更高　　不翻上一番　　他们是不会出手的”
龙丹就装作羡慕的说道：“怪不得越是有钱人越做房地产了　　这可是真是利润大的吓人”　　潘大福一听就笑了　　这时的潘大福酒也喝了不少了　　说话自然也就嘴上洠в邪衙诺牧恕　【投粤�丹道：“老弟哦　　你还是老实人啊　　现在做房地产的哪有用自己的钱的　　那不是傻瓜吗”　　龙丹就道：“不用自己的钱用谁的啊　　难道用投资公司的钱　　”　　潘大福就笑道：“老弟　　真有你的　　用银行的钱啊　　我们华夏的银行有那么的多的储蓄存款　　要是我们这样的人不去贷款　　那银行吃什么啊　　”
龙丹问道：“银行的钱就这么好贷　　”　　潘大福就道：“我跟你说吧　　你只要用少量的钱拿到地以后　　就可以找人评估了　　把估值做高几倍　　再抵押给银行　　钱不就來了　　然后再去拿地　　再抵押贷款　　这样几次滚下來　　雪球就滚大了　　你不就有钱了　　实话跟你说吧　　就是现在大街上开宝马奔驰的洠в屑父霾淮�款的　　开100万豪车的起码就有上千万贷款　　要是能开起千万豪车的　　那他的贷款洠в屑甘�亿也有个十亿八亿的　　不然也养不起车啊”
龙丹虽然经商多年　　真正贷款的时候还不多　　除了当初为了贷款千万　　导致破产以外　　以后的龙丹是轻易的不贷款　　就是后來贷款也是银行求着洠в邪旆ú畔蛞�行搞了一些　　贷款的这些道道　　龙丹还真的不甚明白　　怪不得有人说　　要是华夏的房地产要是跨台了　　银行也会跟着破产　　还真的不假　　华夏有几万家房地产公司　　所贷的资金绝对是一个天量　　说不定就占银行存款的五六成　　要是房地产泡沫破灭了　　那银行不发生挤兑狂潮那是不可能的　　到了那时　　就算是国家开动印钞机　　也是來不及的　　何况　　国家也不敢那么做　　那样的话　　只会引发更大的金融危机　　或者是爆发通货膨胀的一般说來房地产利润率大约在25％左右　　这个说法并不过分　　如果仅仅从“利润率”來算　　房地产的“利润率”普遍在这个概率左右　　问睿�是　　你投入了1个亿　　净赚了2个亿　　这个帐怎么算　　利润率和投资回报率是两回事　　这个问睿�大家要先搞清楚如某项目销售总额10亿元　　净利润2。5亿元　　你的利润率当然是25％　　问睿�是　　你投入了1个亿　　净赚了2个亿　　这个帐怎么算　　利润率和投资回报率是两回事　　这个问睿�大家要先搞清楚　　我们推算一下这个项目的投资过程：假设土地出让金2亿元　　按照国家政策分期交纳　　首期30％　　实际上投入6000万元就拿到了土地开发资格；假设建筑总投入占到了项目销售总额的30％　　建安总成本为3亿元　　但根据相关规定　　主体封顶以后即可拿到预售房许可证　　通常情况下　　到主体封顶阶段建安成本只投资到40％左右　　也就是说　　建筑安装费投资到1。2亿元左右的时候　　项目就已经开始销售了　　再加上各项手续办理的费用、分期交付的第二、第三笔土地出让金等等结果是　　你只用2。5亿元左右的投资　　就拿回了10亿元的销售总额和2。5亿元的净利润　　这个项目的投资回报率是不是100％呢　　说房地产利润率200％、300％那是夸大　　开发环节中的各项税费总额就占去销售额50％以上　　最高能达到70％左右　　土地成本25％　　各项纳税25％　　就已经50％了　　还有各种名目的行政事业收费呢　　所涉部门达30多个　　仅消防审图费一项　　每平米高达2元　　别小看这两块钱　　10万平米就是20万　　消防管理部门什么都不干　　章子一盖　　20万元就到手　　还不包括灰色部分　　如果我这个章子给你不盖呢　　你知道什么意思　　回去准备私下的意思吧　　利润率200％绝对不可信　　但资金回报率100％以上　　完全是可信的就拿一个项目來说　　总成本（包括税收和其它全部成本）3。1亿元　　销售额4。2亿元　　净利润1。1亿元　　利润率26％　　但公司投资这个项目的时候　　帐面准备资金只有6000万元　　也就是说　　拿6000万元的投资　　净赚1。1亿元　　投资回报率多高　　问睿�的症结出在两个环节：土地供应环节　　土地出让金是不是100％交纳　　预售房制度　　开发商是不是到现房完成以后再销售　　假如这两个环节上的漏堵住了　　投机行为才有可能减少囤地问睿�　　开发商囤地行为并不普遍　　媒体曾经热炒“新月园”在全国囤地45万亩　　这是媒体记者不懂房地产用地性质　　“新月园”持有的土地　　是旅游用地　　是用來开发旅游项目的　　不是用于房地产开发的商业开发用地　　再大的地产商也囤不起地　　这些年房价这么好　　一个项目从开发到销售完成　　这一个阶段内价格就可能翻番　　谁手头有地愿意囤着呢　　囤得起吗　　但确实有企业在囤地　　而且数目不小　　中间环节上滋生的腐败惊人我国现行的土地招拍挂制度存在很多漏洞　　行业外的人可能不知道　　土地拍卖公示里　　土地一般分“存量用地”和“储备用地”两种性质　　所谓“储备用地”　　就是计划征迁、但地面以上有建筑物、需要针对第三方进行补偿的土地　　那些老国有企业的利益集团　　就是守在“储备用地”上面等待补偿的一群人　　做为土地现阶段的合法持有人　　不经过他们的同意　　这块地就进入不到流转、拍卖程序当中　　要想拿他们的地　　你先得跟他们谈　　谈妥了　　再由他们來申请土地部门挂牌出让这个谈判过程　　就是一个利益交换过程　　回到以前　　谁能拿下一个国有企业的兼并、重组权　　都是和政府领导存在关系的权力团伙　　现在　　他们合法占有国有土地　　房地产企业看中他们的土地　　先跟他们谈　　条件谈好以后　　要走挂牌程序　　怎么办　　他们有的是办法　　先把地面建筑物进行评估　　评估成天价　　然后申请拍卖　　真正想拿地的企业早被他们的补偿要求吓跑了　　挂牌只是个程序　　最后如愿以偿流转到协议买家的手中这个过程太黑了　　黑到你无法想象其中真假　　有一个本地房产企业　　是供销社系统下的几个老干部合伙成立的一个皮包公司　　这个公司成立以后屁事不干　　依靠手中权势收购、兼并了供销社系统下的好多企业　　十年來　　这家企业洠Ц枪�一平米房子　　就靠卖地　　股东们个个成了亿万富翁　　董事长曾经得意洋洋的跟我说　　等手头最后三宗地卖完　　他就移居海南去了　　他在那面的别墅装修好已经好几年了目前的土地招拍挂制度是高房价问睿�的“万恶之源”　　因为招拍挂不断推高地价　　促进了房地产价格的猛烈上涨　　在土地局　　每一个人都是土地买卖的私下参与者　　因为　　每一宗土地挂牌申请首先要提交到土地交易所　　他们掌握着第一手信息　　看到好的土地首先和自己关系好的房产企业联系　　私底下达成转让协议　　等挂牌公告出來　　一切都在私底下先谈好了　　就剩下走一个程序了
第389章　成立公司

第　389章　成立公司
龙丹跟梅子结束了潘大福的宴请就回到了梅子的家里　　龙丹就问梅子：“梅子　　你跟我在潘大福那里你打了这几个月的工　　有什么感想　　”　　梅子就道：“龙哥　　我要是早知道房地产有这么大的利润　　早就做房地产了　　何必还费那么多的劲搞其他的啊　　真是下力不讨好　　这个产业多稳当啊”　　龙丹问：“那你现在想不想做　　”　　梅子就道：“想啊　　可是我们两个的钱加起來也不到1000万　　做房地产还是太少哦”　　龙丹就笑道：“不是少不少的问睿�　　我是问你愿意不愿意做　　”　　梅子道：“愿意啊　　你有什么办法　　”
龙丹就道：“办法我是有　　不过　　我有个要求”　　梅子就问：“什么要求　　”　　龙丹道：“要是成立房地产公司　　你做老总洠в形暑｝　　我相信你的人品　　可是你在管理上还是有缺陷的　　要是成立公司　　你做老总可以　　一切财政大权必须由我來指挥　　你可可以吗　　”　　梅子就笑道：“龙哥　　这有什么不可以啊　　要是咱两个成立房地产公司　　你做老总　　我來做副职就是了　　我不在乎的”　　龙丹就道：“既然你这样说了　　那咱就大干一场　　这地产公司的老总嘛　　还是你來任职　　不过　　这个公司可不是你个人的了　　是龙氏公司的一个下属公司而已　　你是要服从龙氏公司的指挥的”
梅子一听就高兴的说道：“龙哥　　你是说龙氏公司能投资咱们的房地产公司　　”　　龙丹就笑道：“不是投资咱们的公司　　而是根本就是龙氏公司的产业　　你只是龙氏公司的一员而已”　　梅子就不相信的说道：“龙哥　　我不相信　　你怎么就会知道龙山集团要成立房地产公司　　就算是成立　　怎么会让我们來做公司的负责人　　”　　龙丹笑了笑道：“这个洠�问睿�　　我跟龙氏公司还是很熟的　　咱们去见见龙氏公司的老总　　看看他如何说　　如何　　”　　梅子一听就道：“好啊　　我很早就想认识一下跟你重名的那个龙丹了　　可惜洠в谢�会”
龙丹就道：“那我们明天就去龙氏公司如何　　”　　梅子答应了下來　　第二天　　龙丹就跟梅子乘车來到了鲁中市的龙氏公司总部　　梅子很是奇怪　　一路上很多人都跟自己打招呼　　就纳闷了：自己是第一次來啊　　怎么有这么多人认识自己　　梅子跟在龙丹的后面　　经过了重重关卡　　來到了龙丹的办公室　　梅子就见龙丹就象到了自己的办公室　　从厨子里拿出了茶叶给梅子沏上　　又从抽屉里拿出了一盒香烟　　挟出一颗就抽了起來龙丹问梅子道：“茶叶味道怎么样　　”　　梅子就道：“确实不错　　这龙氏集团的茶叶都格外一个味道　　不同一般　　你别光顾了抽烟啊　　我们不是來见龙氏集团的老总啊”　　龙丹弹了弹那烟灰　　就笑嘻嘻的说道：“你不是已经见着了吗　　还见什么　　”　　梅子就不解的说道：“龙哥　　刚才进公司　　一路上总是有人跟我们打招呼　　我也不知道那个是龙老板啊　　”　　龙丹就大咧咧的坐在大办公桌的椅子上　　说道：“梅子　　你看我像不像啊　　”
龙丹说道这里　　脸上的笑容一直挂着　　梅子就是再笨也看出來了　　突然就明白了　　梅子就忽地一下站起來　　气急败坏的说道：“好你个龙哥　　你骗的我好苦啊　　原來你真的就是龙丹啊”　　龙丹就笑道：“我从來也洠�说我不是龙丹啊”　　梅子一时气结　　跑到龙丹的面前　　抬起玉臂　　就狠狠的打了龙丹几下　　说道：“我说看你就不象普通人　　我以前的生意为什么那么容易赚钱啊　　原來都是你在暗中鼓捣的啊　　这下我明白了”
龙丹就道：“梅子　　你明白什么了　　”　　梅子就道：“就连你不愿意跟我真正结婚也是一样　　我现在知道原因了”　　龙丹就解释道：“跟你结婚的事情不一样　　我是有顾忌的　　我从离婚后就洠�想再结婚　　跟你举行婚礼也是迫不得已的事情　　你可是黄花大姑娘一个　　要是不明不白的跟了我　　你会后悔的　　所以　　我才一直跟你拖着　　你现在知道了　　以后怎么办就自己考虑吧　　你只要不后悔就行　　我在外面　　女人可是不少”　　龙丹说到这里　　梅子就沉默了　　一时也不知道说什么才好龙丹见梅子沉默了　　也不催她　　就道：“此事不急　　我们还是商量一下成立房地产公司的事情”　　梅子见龙丹岔开了话睿�　　就道：“龙哥　　您是大老板　　见多识广　　我听您的”
龙丹就道：“那好吧　　你也认识一下我们公司的几个高层”　　说着　　龙丹就摁响了了召唤铃　　一会秘书进來　　龙丹就吩咐秘书把王经叫进來不一会　　王经就进來了　　龙丹介绍了梅子后　　王经就对梅子说道：“梅子小姐　　我是王经　　是龙氏集团的总经理　　有什么事尽管找我”　　梅子赶快跟王经握手　　算是认识了　　龙丹就道：“老二　　你也别客气　　以后梅子也是咱公司里的人了　　严格说來　　还是你的属下　　你以后可就多操心了”　　王经并不知道龙丹要成立房地产公司的事情　　就看了看龙丹洠в兴祷啊　×�丹就解释道：“老二　　前一段时间我在京城折腾了一年　　算是有头绪了　　我想成立一家房地产公司”
王经一听　　就问道：“老大　　咱一贯都是经营高科技的产业　　怎么一下子就想起要进军洠в幸坏憧萍己�量的房地产來了啊　　”　　龙丹就道：“老二　　梅子在这　　也不是外人　　我给你说个实话　　我也是奉命行事　　这可是上面的意思”　　王经一听是上面的意思　　那起码是得中央政府了　　鲁中市或者齐鲁省是指挥不动自己的老板的　　心有灵犀的王经就说道：“老大　　看來咱们的房地产公司要进驻京城了　　”　　龙丹就笑道：“还是老二了解我　　我们就是要中心突破四面开花　　先在京畿之地搞一个房地产业大地震　　再杀向其他城市　　一举改变目前的房地产行业状况”
王经就担心的说道：“老大　　您想投入多少　　”　　龙丹就胸有成竹的说道：“先期先在京郊拿下10万亩土地　　也就3000亿的资金吧　　加上先期投入3000亿　　也就6000來亿　　完全就够了”　　王经就问道：“老大　　那您的销售战略是如何打算的　　”　　龙丹就笑道：“既凡是震动房地产业　　就得大出血　　我的计划是这样的：房价要稍微高出成本价　　也就30％的利润就可以了　　只要是京城的居民或者工作人员　　只要洠в蟹孔拥亩伎梢怨郝颉　】梢允赘�30％　　也可以洠в惺赘丁　≈皇前唇揖褪恰　∥颐堑陌唇沂歉�产权同期的　　可以长达70年　　但我们的房价是全市最低的　　甚至全国最低的　　我计算过　　10万亩的土地按照容积率可以建筑1000万套住宅　　按照50层计划修建的话　　楼距也是很可观的　　也算的上花园住宅　　土地购买价均摊的话　　每户住宅不过9万　　加�