郎咸平说:我们的日子为什么这么难？-第13部分

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快上涨的通知），即新“国十条”发布。随着国务院以及相关部门系列密集政策出台，各大银行陆续公布调整房贷执行利率和贷款条件细则，北京、上海、广州以及深圳等一线城市新房开始打折出售，个别楼盘直接降价上千元，一些省会中心城市还出现了较为集中的退房潮。按照“五一”小长假期间的统计数据，北京销售量同比降幅为65％，上海为52％，南京为95％；深圳为79％。被称为史上最严厉的房价调控已经显示出了政策威力。那么，中国房地产价格将走向何处？调控房价将带来哪些方面的影响？到底有没有根治房地产市场痼疾的好办法呢？

我们先看下火山岩浆是如何形成的。2006年下半年，中国发生了楼市泡沫、股市泡沫，我认为这是由于我们的经济生病了。讲得更具体一点，就是投资经营环境已经全面恶化，因此很多企业家把应该投资在企业的钱拿来炒楼炒股了，从而造成泡沫。这个进入楼市的资金就可以解读为火山的岩浆。就在这股火热岩浆蓄势爆发之际，我们的政府插下了两根导管。
第一根导管：老百姓不能自建房，必须向开发商买房。这是什么意思呢？举例而言，我们现在的年轻男女基本是自由恋爱，只有那些不太会谈恋爱的、吃不开的男男女女，才需要到婚姻介绍所。如果哪天政府突然下令不准自由恋爱了，自由恋爱者一律不发结婚证，政府规定必须去婚姻介绍所的话。你晓得是什么结果吗？由于没有自由恋爱的竞争，婚姻介绍所的中介费就会透过垄断立刻大幅攀升。这个跟房地产有什么差别呢？我们现在不能自己买地自己建房，而必须向开发商买，这就像婚介所一样，造成开发商的垄断，价格肯定上去了。政府为什么不让我们自己建房呢？政府认为我们不会建，会建得乱七八糟的，不好管理，是呜？那德国人怎么可以呢？德国政府对自建房规定得非常清楚，哪个地段房子盖多高，屋顶什么颜色，窗户什么样子，都规定得清清楚楚，你只要按图施工就好了，有什么难的呢？我们在后面的章节会谈到2010年深圳市放宽了这个规定，从而引入了竞争机制的问题。
第二根导管：缺少经济适用房和廉租房。截止到2009年年底，新加坡政府总共建设了99。2万套的经济适用房，保证了85％老百姓的住房。而且新加坡不是根据成本核算，而是根据老百姓的收入核算，保证老百姓6年的收入就可以买一栋房。新加坡像我们一样的商品屋只有15％，而15％的人所住的商品屋每平米价格在4万到5万元人民币。

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在西方一些国家，住房被明确界定为公共事务，也因此获得立法保障。如英国1919年颁布《住房和城镇规划法》，明确规定住房问题属于公共事务，政府应对公共住房建房提供支持。1946年至1951年间，英国政府负责建造的房屋总量高达全国建房总量的78％。荷兰则在1901年颁布《住房法》，明确规定：政府应为公共住房建设提供补贴和制定建筑规范，政府在住房市场中扮演决定性角色，“提供充足住房”是政府的责任。1974年，荷兰又颁布《租房与补贴白皮书》，强调“住房政策的目标就是为低收入阶层提供合适的住房”。美国在1937年出台《住房法案》，明确政府负责低收入家庭的公共住房建设，居住者只需支付较低房租。此后相继出台《住房和城市发展法》、《住房和社区发展法》，住房的公共特性得到保证。那么，我国在住房的认识问题上又经历了怎样的变化呢？

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那么在香港什么样的人能够享受政府补贴呢？月收人6万港币以上的、必须向私人开发商购买商品屋；月薪在2。6万到6万之间的，政府提供低息贷款，以优惠价供应住宅；月收入在1。1万到2。6万之间的，以低于市场价30％到45％的价格购买房屋；月收入低于1。1万的，可以享受廉租屋，房租非常便宜，平均价格每个月1320港元。香港是个规范非常严格的城市，严格执行的结果使得香港50％的老百姓都有政府补贴。政府为了解决老百姓住房的问题，就用公共资源建设公屋，包括廉租屋和经济适用房。

我们过去有没有这种概念呢？有的。1998年国二十三条出来了，当时规定80％经济适用房，10％廉租屋，剩下10％才是真正的商品屋。因此从1998年开始，一直到2003年房价都很稳定。但是从2003年开始，政府推出了国十八条，我们的政府偷换概念，把80％的经济适用房改成具有保障性质的商品房，这不就是商品屋吗？直到现在，几乎100％都成了商品屋，我们的地方政府对建经济适用房和廉租屋一点都不感兴趣，它们的理由是中央政府拿了六成的税，却只干了三成的事，而地方政府拿四成的税，却得干七成的事，所以财政吃紧，必须靠卖土地维持财政预算。我们的政府把全体老百姓对住的需求都推向了商品房市场。我们的弱势群体，包括大学毕业生、农民工怎么可能买得起商品房呢？2003年的政策一被推出就注定了它的失败。
既然谈到新加坡和中国香港，我就想趁此机会告诉我们各级地方政府，应该如何学习它们的土地财政的新思维。
第一个思维：我们看看香港，2007年香港政府的卖地收入是133亿港币，占CDP的0。8％。而2007年我们内地的卖地收人占GDP的比重是4％，远远高出香港5倍以上。到了2009年，香港卖地收入占GDP的1。53％，而我们内地卖地收人占GDP的比重高达4。5％。所以和香港比起来你会发现，我们内地依赖土地财政的程度更大，而且这还只是全国平均数。如果具体到地方政府的话，比如说北京，卖地收入占财政收入的比例高达50％，这就不晓得是香港的多少倍了，因为香港只占1。53％a左右。
第二个思维：中国香港和新加坡透过高地价、高房价，不但保证用地的效率，同时增加了财政收入，从而维持了低税率。所得税对年收入30万新加坡币以下者只有8。5％，30万以上的和中国香港一样是17％。
第三个思维：新加坡工业用地以租赁为主，而中国香港是以出售为主，香港的工业用地每一平方米高达8万港元，全世界最贵。所以香港制造业全线崩溃，只能做服务业、金融业。而新加坡透过政府的绝对垄断，提供绝对低的价格，80％的工业用地都集中在政府工贸部所设立的裕廊集团内。出租价格每平米在200到280新元之间。所以新加坡有非常繁荣的制造业，就是因为新加坡政府的优秀规划。

二、封堵火山的天外来石？

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2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，把经济适用房由“住房供应主体，，改为“具有保障性质的政策性商品住房”，把房地产业定性为“促进消费、扩大内需、拉动投资增长”的“支柱产业”。随着地产市场呈现繁荣景象，房价飞速上涨，我国住房的公共性也渐渐淡化。我国房地产市场的高速发展除了自身问题之外，还存在外部经济因素的助推。那么，令天地产市场的外部经济因素还包括哪些？房价高企的本质问题又是什么呢？
我们政府的这两根导管插下的结果，就使得火山岩浆迅速爆发。举例而言，2006年为什么有楼市泡沫？就是因为我们以制造业为主的民营　　企业家所面临的投资经营环境已经开始全面恶化，这就是我们经济生的第　　一个病，所以大量制造业资金离开实体经济，进入房地产市场，所以火山熔岩开始产生了。再加上政府插下两根导管，造成火山爆发，房价大涨。
很不幸的是2008年11月金融海啸爆发了，我们出口受到重创，很多工厂制造出来的产品卖不掉，从而形成产能过剩，所以又多了第二个病，叫产能过剩。政府为了应付金融海啸，透过4万亿，十大产业振兴方案，汽车、家电、建材下乡，透过银行信贷从事基础建设等等方式拉动内需。实际上，这几个政策都是在利用明天的产能过剩消化今天的产能过剩。举例而言，4万亿投资在中西部的高速公路建设上，建好以后上面基本没　　车跑，而没车跑的高速公路就只能叫做产能过剩的高速路。但是在建的时候需要钢材、水泥，所以可以暂时解决这两者的产能过剩。不知道政府有没有想过，高速公路一旦建完，由于没车在上面跑，就立刻形成了一个新的产能过剩，由于不再需要钢材、水泥，所以就把这两个行业打回原形，又成为产能过剩。在因出口受创而形成的产能过剩的基础上，中国的产能过剩更加恶化了。其结果就是从2009年8月26日开始，到2010年的年中，很多行业都产能过剩，包括钢铁、水泥、平板玻璃、煤化工、多晶硅、风电、电解铝、化肥、电力、煤炭、焦炭、有色金属、造纸、制革、印染、建材、轻工、纺织，等等。
最近几年我们企业家所面临的投资经营环境比2406年还要恶劣，再加上我们又多了第二个病，也就是严重的产能过剩，使得企业家的大量资金离开实体经济进入楼市，从而使得熔浆增多了。此外，最近通货膨胀又抬头了，即使是为了逃避通胀，老百姓敢把他们的资金投到实体经济上吗？不敢的。为什么不敢？因为两个病还没解决。那为了逃避通胀，这些资金该流向哪呢？楼市。这就更增加了熔浆。由于两个导管没有斩断，所以不能自由谈恋爱，再加上不建经济适用房跟廉租屋，所以越来越多的熔岩透过这两个没有关掉的管道爆发了。


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近年来，国务院及相关部委先后出台了一系列调控房地产、稳定房价的政策，投机性购房初步得到抑制。但部分大城市房屋价格上涨过快，中小户型普通住房供应不足，调控机制不完善，城镇居民对于住房问题满意度较低等状况仍然存在。2007年8月7日，国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，将解决低收入家庭住房困难作为维护群众利益的主要工作和住房制度改革的重要内容。那么，为什么政府会把低收入家庭住房困难列为工作重点？如果不能事先做好疏导工作，单纯打压地产价格又会产生怎样的后果呢？

过去为什么楼价调控都失败？那就是因为政府总是想把一块大石头直接压在火山口，堵住火山岩浆。而这个大石头是经受不了火山熔岩的喷发的。因为火山熔岩温度太高，会把大石头给熔化掉。这就是为什么过去调控只有短期的效果，而最终都会失败的原因了。
那我们政府怎样才能真正解决掉问题呢？必须封掉这两个管道，同时稀释岩浆。政府正确的做法应该，第一，允许自由恋爱；第二，大面积地造经济适用房跟廉租屋。只有这样，才能把这两个管道封死。同时呢，把熔浆化解掉，怎么化解掉呢？那就是帮助企业家改善他们的投资经营环境，减少产能过剩，企业家资金和避险资金就愿意投资实体经济了，熔浆自然而然就被稀释掉了。但是我们却不循正道解决火山的问题，反而计划推出房产税。你知道推出地产税会造成什么结果吗？地产税就等于从火星上面找一块天外来石，直接压在火山口上。是不是说这种宇宙上面的岩石特别抗高温？是不是真能压住火山口？
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我国从20世纪80年代启动住房制度改革，特别是1988年停止住房实物分配以来，已有效地启动了居民住房消费。随着城镇住宅建设不断加快，居民住房面积不断扩大，居住质量不断提高，住房条件得到明显改善，但另一方面，普通住房价格偏高、保障性住房建设滞后、市场监管相对薄弱等问题，特别是住房保障制度尚未真正建立和完善等问题也都暴露出来。而随着住房商品化，以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的主要支柱产业。如果说作为完善房产制度，需要强化政府的公共责任，那么作为支柱产业，又应该如何规避打压房价可能遭遇的风险呢？

首先我们得搞清楚，房产税究竟指的是什么。开始叫物业税，后来说是房产税，现在还有人说地产税，还有财产税，特别消费税等等。我们国家的土地自1982年的《宪法》修改以后，变成了土地国有化。其实，在1954年《宪法》的时候，仍然是承认农民拥有土地及相关生产资料的，只是在1982年的《宪法》中改掉了。因为物业税的征收需要人大的一个立法程序，所以就提出了房产税，房产税的暂行条例1986年就通过了，对经营性的住房进行征税，但是非经营的、自住的住房是不征税的。而且因为这个税种的征税很难，地方的一些税务局就和一些居委会结合起来，透过奖励举报的方式进行全面征税。

三、美国房产税，为的是藏富于民

这几年由于火山岩浆成型，政府又插下了两根导管，使得房价大涨，从而得罪了所有买不起房的人。政府再搞房产税的结果，又要得罪了所有买得起房的人。结果全国老百姓都被得罪了，那政府执政的基础怎么办呢？世界银行的报告《城市房产税的改革，指导原则与建议》给出了一个骇人听闻的结论—“房产税必然要承受非常沉重的政治代价”，我觉得这句话送给我们政府是最适当的。我希望我们政府不要被那些不要脸的、可恨的宠物经济学家所误导。这些学者可恨在哪里呢？他们是有权阶层和富人豢养的一群狗，当政府要做某个政策的时候，他们既不会站在老百姓的立场上，也不会站在科学的角度来考虑问题，只会争先恐后去巴结、表态。举个例子，这些宠物学者指出房产税的征收明显加大了住房保有环节的成本，对持有空置住房的投机人打击更大，使得他们从炒房中获得收益降低，从而可以将资金引向合理的经济领域，等等。这些评论基本都是扯淡。例如国信证券就曾经这么胡扯地指出，在推出物业税不成熟的情况之下，逐步推进房产税改革，将削弱房地产的投资品属性，有利于平抑房价，改变人们的心理预期。
我想请问这些学者，房产税的本质是什么？是用来打压房价的吗？你们连基本观念都搞错了。美国是土地私有，因此由土地所有人缴纳地产税有其合理性。如果美国人在自己的土地上发现了石油就归他个人所有，因为土地是私有的。而我们的土地是属于政府的，我们根本就没有缴纳房产税的私有化基础。地产开发商已经交过出让金了，而出让金就类同于租金，也就是说我们已经交过租金了。哪有交了租金之后，又替拥有土地的政府交房产税的道理啊？政府怎么能够想收就收啊？政府叫它物业税也好，地产税也好，房产税也好，反正就是不合法。如果我们在建房的土地下面发现了石油会是什么后果？肯定强制拆迁，把我们都赶跑。
而且美国推出房产税的目的不是为了打压房价，而是为了让房价升值，藏富于民，让老百姓获得更高的价值。举个例子，按照美国的做法，美国平均征收1。38％的房产税，这个房产税28％给乡镇政府，22％给县政府，只有4％是给州政府的，总共54％。但是你要晓得，美国的乡镇政府跟县政府的政府官员实际是非常少的。一个县政府的政府官员搞不好只）有三个人，一个是管司法的，一个是办理结婚证照的、证照查验的，还有一个行政官。他们县政府的人数比我们一个街道委员会的人数还要少，为什么？因为美国的政府很高效的，美国老百姓不会花钱养这么多政府官员，哪像我们，到处都是官员！
美国的地方政府拿到房产税后，会将其中54％用于聘用警察改善治安，搞建设改善环境，剩下46％的房产税将全部用