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次贷危机与房产泡沫-第13部分

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31南昌市11845759496110751861％

32兰州市63846290653811852％

33济南市21851940316011703％

34太原市1013384776180321682％

35石家庄206499713151319％

数据来源：搜数网。

图752006年35个大中城市房地产投资总额

固定资产投资总额排名

从表715的计算数据和排名中可以看出，在这些大中城市中，房地产投资占固定资产投资的比重高于国际标准20％～25％的城市有28座，占80％。也就是说，对大中城市而言，如，北京已经达到了5573％，紧随其后的福州、深圳、合肥等城市也都达到了35％以上的投资比率，可见，中国房地产行业存在着局部投资过热的现象，局部地区可能孕育着一定投资泡沫。

2各大城市房屋租售比——哪里租售差别大

…………………………………………………………

前面已经谈到，房屋租售比，即“房价房租”　是国际上常用的又一个衡量房地产泡沫的重要指标，但由于数据获得的限制，房屋租赁价格的相关数据通常难以获得，我们用商品房屋销售价格指数与租赁价格指数之比来代替租售比。房屋销售价格指数与租赁价格指数分别代表着房地产的销售价格的增长速度和租赁价格的增长速度，因此两者之比能够反映房地产销售价格与租赁价格增长的背离程度——这与租售比有异曲同工之处。同时，考虑由于某一年的房屋销售价格指数和租赁价格指数具有随机性，代表性不强，所以本年以2003年为基期，求得2006年销售价格与租赁价格指数之比，以及销售价格累计增幅与租赁价格累计增幅之比，如表716所示。

表7162006年35个大中城市房屋销售价格指数和房屋租赁价格指数之比

房地产销售

价格指数

（2003年=100）房地产租赁

价格指数

（2003年=100）2004~2006年

销售价格累计

增幅（％）2004~2006年

租赁价格累计

增幅（％）销售价格指

数与租赁价

格指数之比销售价格累计

增幅与租赁价

格累计增幅之

比（％）

全国124510482454811951

北京120410902049011023

天津1284102728427125104

石家庄1141101214112113117

太原1167112916712910313

呼和浩特1288112228812211524

沈阳1328102832828129117

大连12679692673113187

长春10371017371710222

哈尔滨113110701317010619

续表

房地产销售

价格指数

（2003年=100）房地产租赁

价格指数

（2003年=100）2004~2006年

销售价格累计

增幅（％）2004~2006年

租赁价格累计

增幅（％）销售价格指

数与租赁价

格指数之比销售价格累计

增幅与租赁价

格累计增幅之

比（％）

上海1255113725513711019

南京130010543005412355

杭州1257111425711411323

宁波1239112323912311019

合肥113610271362711150

福州115410271542711257

厦门124010932409311326

南昌123410532345311744

济南123810572385711742

青岛1367112136712112230

郑州1176100317603117590

武汉1192101219212118160

长沙111810781187810415

广州114210701427010720

深圳125910352593512274

南宁115410591545910926

海口11169861161411383

重庆118710751877511025

成都119110911919110921

贵阳1207101420714119147

昆明10961086968610111

西安113510521355210826

兰州12029752022512381

西宁110510131051310981

银川109711259712509708

乌鲁木齐10281049284909806

数据来源：中经网产业数据库。

表716的结果可以说明大部分城市的租金涨幅大大低于房地产价格的涨幅。正常情况下两者之间不应当长期存在着明显的差距；如果两者走势相背离，且背离值越来越大，则意味着房地产的市场价值已经持续地背离其内在价值，即房地产市场存在着一定的泡沫。2006年，中国主要大城市中，仅有银川、乌鲁木齐两座城市的“房屋销售价格指数房屋租赁价格指数”小于等于1，这说明这两座城市的房价和租金价格变化幅度相当。

图762006年35个大中城市房屋租售比比较

3各大城市房价收入比——哪里居民压力最大

………………………………………………………………

房价收入比可以较为直接地反映居民家庭对住房的支付能力和承受能力。该指标值越高，支付能力就越低。

国际上一般认为，要使普通居民买得起住房，房价收入比要在5（最好是4）以下。发达国家的房价收入比一般在18～55倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3～6倍之间。因此，学术界一般认为，房价收入比保持在60以内，就不会出现房地产泡沫。

表7172006年中国35个大中城市房价收入比排名

排名城市名称居民人均可支配

收入（元）商品房价格

（元平方米）房价收入比

（100平米；3

口之家）

1深圳市2256793841386

2北京市1997882801382

3上海市2066871961161

续表

排名城市名称居民人均可支配

收入（元）商品房价格

（元平方米）房价收入比

（100平米；3

口之家）

4厦门市1851363401142

5大连市1335045251130

6天津市1428347741114

7广州市1985165451099

8杭州市1902762221090

9福州市1432143961023

10西安市1090533171014

11太原市1174135651012

12武汉市123603702998

13沈阳市116513376966

14合肥市110133131948

15成都市127893592936

16南昌市112433126927

17兰州市94182614925

18青岛市153284253925

19宁波市196735437921

20昆明市107662908900

21南宁市109382872875

22海口市107122786867

23南京市175384497855

24银川市100682455813

25哈尔滨市112312703802

26郑州市121872874786

27济南市153403495759

28长春市113582572755

29西宁市93352022722

30贵阳市112222338694

续表

排名城市名称居民人均可支配

收入（元）商品房价格

（元平方米）房价收入比

（100平米；3

口之家）

31乌鲁木齐市104322095669

32重庆市115702258651

33长沙市139242644633

34石家庄114952041592

35呼和浩特市140552368562

数据来源：搜数网。

图772006年中国35个大中城市房价收入比比较

从表717的统计结果可以看出，我国35个主要大中型城市中，有33个城市2006年的房价收入比大于警戒线6，也就是说假如该城市某家庭的年收入为1，房价已经达到了该家庭年收入6倍以上。有11个城市甚至达到了10倍以上。深圳和北京的房价收入比达到了13以上。这些城市的居民购房压力要比其他地方的居民大得多。

略

6房地产泡沫程度综合评价

……………………………………

由于房地产市场是一个非常复杂的市场，其价格由多种因素共同决定，因此每一个指标虽然都有一定依据，但都是从某一个方面监测房地产泡沫的程度，有一定局限性。因此，本书在各个主要指标分析的基础上，对房地产泡沫进行全面综合的分析评价。

首先确定各指标权重。房价收入比是国际上通用的监测房地产泡沫的重要指标，故赋以40％的权重；房屋租售比同样是国际上通用的监测房地产泡沫的重要指标，但受数据获得的限制，我们仅能用房价销售指数与租赁销售指数之比来代替这一指标，故赋以较低的20％的权重；由于我国为发展中国家，城市化方兴未艾，这在一定程度上，会使房地产投资增长率GDP增长率、房地产投资总额固定资产投资总额两个指标高于发达国家，因此对上述两个指标赋予较低的15％的权重。最后预售制度在我国商品房房屋销售中很普遍，这在一定程度上削弱了施工面积竣工面积这一指标的科学性，因此赋予其最低的10％的权重。

然后确定泡沫临界值。表720给出的泡沫临界值是国内外相关研究中比较通用的数值。

最后计算综合泡沫程度。以北京市为例，

北京综合泡沫程度=（5573％2250％）15％＋（1101）20％＋（13856）40％＋（3283）10％＋（0442）15％=1655

表7202006年中国35个大中城市房地产泡沫程度综合评价比较

排序城市房地产投

资总额

固定资产

投资总额房屋租售比房价收入比

房屋施工

面积竣

工面积房地产投

资增长率

GDP增

长率综合泡沫

程度

泡沫临界值225％16321

权重15％20％40％10％15％100％

全国平均1764％1069543492151243

1北京5573％11013823280441655

2厦门3295％11311426952511627

3深圳3621％12213863680151543

4福州4323％11210234432441525

5大连2802％1311134082181501

6西安2940％10810145962161449

7杭州3222％1131095811071441

8沈阳3164％1299662922981434

9海口3190％113867886157143

10成都3259％1099364042431376

11上海3250％11011613340681373

12合肥3595％1119484571681372

13广州3282％107109949051366

14南宁3411％1098754822081345

15武汉2834％118998329187134

16天津2353％12511142721111324

17郑州2737％1177865482571316

18太原1682％10310127270891302

19昆明2630％10192683071297

20兰州1852％1239255521511284

21青岛2290％1229254211211244

22长春2434％1027554113061236

23南京2859％123855411115123

24宁波2085％119213741271193

续表

排序城市房地产投

资总额

固定资产

投资总额房屋租售比房价收入比

房屋施工

面积竣

工面积房地产投

资增长率

GDP增

长率综合泡沫

程度

25贵阳2876％119694531511182

26南昌1861％1179273141161168

27长沙3275％1046334851671136

28济南1703％1177594141341092

29重庆2748％116513981281066

30呼和浩特1892％1155625911831065

31银川2616％097813226046102

32哈尔滨1961％1068022380751013

33西宁2193％1097223470621008

34石家庄1319％1135923462451008

35乌鲁木齐2730％0986692940190936

通过计算，我们将泡沫程度分成四类：

1没有泡沫城市：（加权综合指标＜10）

………………………………………………………

上述35个城市中只有一个城市，即乌鲁木齐市低于标准指数10，说明该城市尚未出现房地产泡沫迹象。

2轻度泡沫城市：（10＜加权综合指标＜12）

………………………………………………………………

35个城市中有11个城市处于该范围内，这些城市呈现出轻度的房地产泡沫迹象，城市的投资结构、供需状况、房地产价格等方面发展不够均衡，导致局部房地产过热，甚至出现泡沫迹象。

3中度泡沫城市：（12＜加权综合指标＜14）

………………………………………………………………

35个城市中有14个城市处于该范围内，这些城市呈现出较强的房地产泡沫迹象，主要表现在房地产投资总额占固定资产投资总额比重偏高、房价收入比较高等，城市固定资产投资结构不甚合理，房地产投资增长率高于城市GDP的同期增长率。

4严重泡沫城市：（加权综合指标＞14）

………………………………………………………

35个城市中有9个城市处于该范围内，这些城市呈现出较严重的房地产泡沫迹象，主要表现在房地产投资总额占固定资产投资总额比重过高、房价收入过高、房屋租售比过高、房地产投资增长率高于城市GDP的同期增长率等。

进一步分析，这些城市房价过高，既有过度投资、价格过高等表层现象，同时也反映了人们的居住偏好、价格预期等心理与行为方面的因素。这些城市多处于政治、经济、旅游、文化高度繁华地区，有着独特的优势与魅力，对无论开发商还是城市居民都更具吸引力，故而进一步促成了这些地方的房价走势。

图7102006年35个大中城市综合房地产泡沫程度比较

房地产业作为国民经济中的重要支柱产业，对其他行业乃至整个国民经济的拉动作用明显，本章首先告诉您房地产业在国民经济中的地位，然后分别对政府、房地产企业、个人购房者等给出次贷危机的启示并提出应对房价涨跌的建议，以共同拒绝“中国版次贷危机”。

二、次贷危机对中国的启示

1对政府进行金融管理的启示

…………………………………………

积极推进资产证券化进程

虽然从表面上看美国次贷危机是因为资产证券化、银行风险控制不力导致的，但实际上正是资产证券化实现了风险共担才没有导致发放次级债的房地产金融机构的全面破产。

虽然我国经济仍呈高速发展态势，房地产市场方兴未艾，个人住房贷款属于各商业银行争夺的蛋糕，但自2005年中央政府对房地产业重点开展宏观调控之后；部分地区出现了住房交易量严重萎缩、价格滞涨、有价无市的行情，开发贷款和个人住房贷款的不良率均有所提高。我们有必要居安思危；开拓思路；尽快启动证券化项目，利用证券化产品转嫁风险。政府应该出台相关的政策鼓励金融企业开发新的金融产品，促进我国资产证券化的进程。

加强对金融创新的监管

市场不是万能的，监管起着重要作用。美国次贷危机的传导机制是，银行负责产生次级贷款，投资银行负责打包、深加工和销售，评级公司负责债权的“质量监督”，对冲基金、保险基金等机构投资者为消费者。在这个链条中，由于缺乏必�

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