经济学林论剑-第23部分

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也只是土地使用权的转让买卖，永业权始终在香港政府手中。而且，批租期满时，承租者就要连同土地上的建筑物全部无偿交给香港政府。如果政府认为土地上的某些建筑物不需要，有权要求承租者拆清后交还土地。承租者在批租期满后也可向政府申请续租，但需按当时的市价再支付一次地价。香港土地批租年期一般为99年（详细情况参见：∥。ndc。gov。datalib2004AreaSummaryDLDL20040213152632）。
例3：中国青岛：根据戚名琛撰写的文章《青岛市历史上的土地批租及其现实意义》（载《房地产经济》，1989年第4期）：1898年德国租借青岛之后，推行了土地批租制度。当时主持其事的是德国土地问题专家、德国土地改革协会成员D。WsChrameer。从德国租借青岛开始，青岛公地转为城市建设用地，土地所有权都变更为政府所有。政府所有公地，概不买卖，而是定期出租，租期为30~50年，期满之后可以续期20~30年。
例4：英国：批租年期使用最多的是99年。譬如《资本论》第三卷第六篇第三十七章说，在英国，土地所有者把绝大部分用于建筑的土地不是作为自由地出卖，而是按99年的期限出租，或者在可能时，按较短的期限出租。这个期限一满，建筑物就随同土地本身一起落入土地所有者手中。
例5：澳大利亚：前文已经指出，澳大利亚的堪培拉，土地批租年期为99年。
（三）中国土地批租“年期”的规定是怎么来的。
有人认为这个规定是拍脑瓜产生的。事实并非如此。
改革开放以前，我国土地采取的是国家所有、无偿划拨、不得转让的使用制度。20世纪80年代初，世界银行向中国提出建议：土地是重要的生产要素，如果无偿使用又不能流通，对中国的经济改革将十分不利。从此，中国开始研究和试行城镇土地的有偿出让和转让。1988年宪法做了修改，分离了土地的所有权和使用权，在土地国有的基础上允许土地使用权作为商品流通。土地使用期40年、50年、70年之说，都是在这一大背景之下提出的。
根据原国家土地局局长王先进先生的回忆，当年为了制定土地使用权期限，国土局考察了许多国家。这些国家的政策各有不同，但基本道理是一样的，就是土地是一种资产，要考虑人们拥有这种资产的经营、回报情况。这种资产的拥有期应该较长，以具有长期投资、长期收益的性质。这个基本道理也是我国规定土地使用权期限的出发点。宾馆等商业用地，由于利润较高，投资回收期较短，因此规定40年使用期；工业用地利润相对较低，因此期限制定为50年；住宅用地一般为非经营性的，因此使用期限更长些，为70年。实际上，70年并不只针对住宅用地，而是我国土地使用期的上限。一些开发期较长的大型工程，其土地使用期也为70年。
“到期收回”这个规定违法吗？
批租期限到了之后，该怎么处理？我国的《城市房地产管理法》第21条规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条还规定了建筑物的无偿收回原则：土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。
但是，中国政法大学的杨于北教授认为，从民法角度看，这种“由国家无偿取得”，既不符合市场经济平等、自愿的原则，又明显侵犯了民事主体的合法权利，同时，会对期限将至土地的有效利用形成负面影响。（参见《中国国土资源报》，2004年9月21日）中国房地产业协会会长杨慎认为：“到期后国家在收回土地的同时连同地上建筑物一并无偿收回。这一规定有其历史背景，但从现在看来，有违宪法关于保护公民合法私有财产不受侵犯的规定，应当进行改革。”
如果说“到期收回”这个规定违法，那么，国外的诸多“惯例”怎么看？中国解放前后的诸多案例怎么看？这些都违法了？显然不能这么认为。
（一）从国外的情况看，“到期收回”是一项惯例。
例1：BOT方式。土耳其总理奥扎尔于20世纪80年代中期提出了BOT概念，BOT方式是指国内外的投资人或财团作为项目发起人从某个国家的地方政府获得基础设施项目的建设和运营特许权，然后组建项目公司，负责项目建设的融资、设计、建造与运营。在特许期内以整个项目的现金流量来偿还筹资的本息并获取一定利润。在项目特许期结束后，由项目公司将整个项目（包括土地使用权）无偿移交给当地政府。




对土地批租制度批评意见的批判（4）



例2：前文已经明确指出，国外的惯例是，批租地契期满后，土地连同地上产业无偿收归土地所有者。英国、澳大利亚、新加坡、美国、日本、马来西亚、新西兰等国家，都是这样规定的。
（二）从中国的情况看，“到期收回”非常普遍。
1。解放前的案例。
例1：英商新沙逊洋行（E。D。Sassoon&Co。）用出租土地给他人翻造新屋到期屋归地主的办法，在上海“归进”了大量房屋。光绪十五年（1890年）沙逊以116000银两的代价取得苏州河北岸的山西北路口的德安里产业，土地面积56。344亩，除12亩空地外，其余都建有房屋，沙逊在收了31年房租后，民国10年（1921年），将此地出租给怡和洋行买办祝兰舫，翻建市房130幢，里弄住宅197幢和仓库6座。租地合约规定：租期25年，期满房屋连土地无条件归土地出租人所有。
例2：程谨轩在沙逊洋行修房兼收租，见出租的房屋陈旧危险需要翻建，便乘机提出承租旧房基地翻建房屋，工本由他负担，以25年为期，到期房屋归土地业主，并按原房租数付地租，洋老板欣然同意。程谨轩首先选择了今上海北京路泥城桥一带每幢月租2～3元的旧房，将拆下的旧料整理利用，所费资金每幢不足百元，建成后却可收高于原来2倍以上的房租，2年内把造价全部收回。10余年间，程谨轩用同样办法，翻建了沙逊大量旧屋。
例3：1916年4月，永安公司的代表郭泉与犹太富商哈同的律师科士打签订了“租地造房”合同，以租金每年白银5万两向哈同租用上海南京路的9亩土地建造6层商业大楼，租期30年。合同约定，租期满（即1946年）后大楼及其所有设施归哈同所有，如哈同愿意将大楼继续出租永安公司有优先租赁权。1946年12月租约期满，哈同已死多年，该地产继承人哈同养子乔治·哈同拟出售产权。于是又由郭泉出面，以112。5万美金买下了这块地产。
例4：周浩泉于1929年租到上海现重庆南路太仓路口一块2亩多的土地。合同规定：租期22年，期满屋归地主；地租每年2200元；建造30幢3层新式住宅。
例5：1931年10月，出租人监理公会总布道会妇女部的全权代表孔慧珍与承租人扬子饭店（筹备处）全权代表叶坤、张德卿订立租地造屋合同，承租人租赁出租人位于上海云南中路287号的2。565亩土地，租期为20年（1931年10月1日起，1952年6月30日止），租期满后，土地及地上房屋应交还出租人。
2。解放后的案例。
一是从政府文件看，“租地造屋期满土地连同地上物归土地所有权人”这个传统基本被认可。关于租地造屋期满屋归地主解放后应否履行契约问题，1951年5月财政部（1951）财农字90号文曾明确规定租地造屋期满房屋产权可按原契约划归土地所有人。1956年房地产业公私合营和1958年私有出租房屋社会主义改造后，不少省市宣布城市土地国有化。上海虽未宣布过，但对1982年前城市土地是否国有化一直有争议。针对这一情况，1983年3月，上海市高级人民法院（1983）第9号文确认“本市在新宪法颁布实施以前，仍承认城市土地私有”。1989年11月建设部（1989）建房字第512号《关于城镇房屋所有权登记中几个涉及政策性问题的原则意见》中有关“历史上遗留的‘借地（或租地）建房不拆屋’的房产，凡过去已根据国家和省的有关规定作过产权处理的，按处理结果登记；未作过处理的，其契约内容符合法律政策规定，按契约规定予以登记”的规定，承认了民间契约的有效性，为处理租地造屋期满屋归地主这一历史遗留问题提供了政策依据。
二是从实践看，到期收回的案例很多。
例1：1950年2月1日，上海市人民政府公安局（承租人）与上海静安寺（出租人）签订租地合同，租用静安寺7。947亩土地，租期5年（从1950年1月1日起，到1954年12月31日），期满之后，如果双方同意，可以再行续订租约。地租每半年计算一次。
例2：1982年4月4日，上海市投资信托公司（甲方）与新鸿基证券有限公司（乙方）签订合作建造办公大楼的合同。甲方提供土地，乙方负责资金，自办公大楼建成之日起计，合作期限10年。合作经营期满之后，该办公大楼完整地、无偿地归甲方所有。
例3：1984年8月12日，上海市锦江联营公司（甲方）与香港信谊酒店投资有限公司（乙方），签订合同规定，乙方在上海独资建设一座五星级旅馆（静安希尔顿饭店），占地1。15万平方米，场地由甲方提供。乙方负责旅馆的设计、建造和经营，在双方商定的年期内（经营期为20年），乙方拥有该旅馆的所有权和使用权，经营期满之后，乙方同意将旅馆的固定资产和全部设施以1美元转让给甲方。
例4：1999年10月外经贸部批准成立蒲圻赛德发电有限公司，2000年2月，通过注册登记，该公司正式成立。蒲圻赛德发电有限公司由美国赛德公司独资建设经营。按照合同规定：经营期为20年（不含建设期），经营期满，电厂全部固定资产和权益无偿移交给湖北省政府授权的有关部门。
2005年8月13日




热切的心与不冷静的脑



热切的心与不冷静的脑——读卢周来的《穷人经济学》
运用经济学解释或者分析实际问题，应当尽可能地站在客观的立场上说话。如果仅仅依靠一腔热血，感性分析，恐怕难以找到解决问题的最合适的途径。
我对卢周来先生的关注，是基于他写的关于科斯定理的文章。他的那篇文章，我是在2002年4月号的《书屋》杂志上看到的。他说，科斯定理没有关注公平问题，只注意效率问题。他还对国内学术界很多学者对科斯定理的曲解，表示批判。他的看法同当时市面上各家观点都不一样，而且，非常难得的是，他抓住了问题的要害。从此，我对他的作品产生了兴趣，到处找他的文章看。
日前，也就是教师节的那一天，我陪一位退休的教授逛书店，发现了卢周来先生的这本文集《穷人经济学》（上海文艺出版社，2002）。但近期忙于一些杂七杂八的事情，就将这本书搁置一旁，没有来得及阅读。今天，我看到某报介绍这本书，便想起来了，翻出来看。
卢周来先生在“后记”中说，写这些书出于两个方面的考虑：一是普及经济学知识；二是为底层百姓说话。他说的这两点，无论谁这么做，而且不论做到什么程度，我都会对他另眼相看。就像经济学家茅于轼一样，尽管我不大同意他的一些学术观点，但是，他呕心沥血地著文普及经济学知识、扶贫（办扶贫学校、创扶贫基金），我非常景仰。
从卢周来先生的这本文集，我看到了一位经济学者的良知与责任。与此同时，我也看到了一些感性的言论，且举3个例子：
（1）不公平贸易。他在开篇——《点评乡下姑姑的来信》一文中，谈到乡下养猪协会剥削百姓的问题：乡长组织养猪协会，农民养猪，必须由协会统一进饲料（当然是高价摊派），百姓养的猪也必须统一卖给协会，不得私自屠宰或者到市场上卖。卢周来先生的分析是，从这件事情看到了不公平贸易（国际贸易）的影子，他说，只要是初级产品，就必然摆脱不了被剥削的命运。
我认为，问题的关键不在于卢周来先生所说的“不公平贸易”，而在于地方政府“越位”。政府的职能，亚当·斯密称为“守夜人”，现代经济学更多地称之为“裁判员”，也就是说，政府不能直接参与市场的交易活动，而应该去维护市场秩序，是游戏规则的监督者。当前，地方政府并没有找到自己的定位，还是按照传统的计划经济的思维模式行事，搞什么协会，名义上是为百姓说话，实质上却盘剥百姓，而且，这比征收税费隐蔽，更容易实施。这种“越位”，苦了广大老百姓，使百姓遭受损失。
看来，“养猪协会”及其带来的问题，已经超越了贸易问题，是体制问题。
（2）经济学为谁服务？卢周来先生在《富人与穷人》一文中说，经济学都是为某个阶层服务的，没有普遍适用的经济学理论。
我在《经济学为谁服务？》一文中说过，经济学的基础理论并没有什么阶级色彩。譬如需求定律说的是：假定其他条件都不变，一种产品的价格上升了，消费者对这种产品的有效需求数量将下降。这个定律，能看出它的阶级性？不能。
我将经济学看做是工具，解决人类选择难题的工具。但是，使用工具的人不同，他的作用不一样，阶级性在这个时候也许就体现出来了。作个类比：一把刀，在农民手中，它就是砍柴刀；在屠夫手中，它就是宰牛刀；在土匪手中，它就是杀人的刀。但是，刀还是那把刀。
经济学具有阶级性的部分，其实是经济学家，是人而不是理论。例如，彩电价格上涨了，站在消费者角度的经济学家可能坚决反对，因为，这意味着他买同样的彩电付出的代价更高；站在厂商（包括生产者和销售商家）角度的经济学家则认为，应该涨价，因为他可以获得更多的好处。
所以，为什么经济学家的观点经常不一致，除了因为信息不对称或不完美的因素之外，最主要的就是他们各自所处的位置（阶层或阶级）不同。
（3）需求定律。卢周来先生在《点评乡下姑姑来信》中说，猪的价格下降，他的姑姑反而增加了猪的饲养数量。他认为，这个现象是一般需求定律无法解释的。我不同意这个看法。因为，他的姑姑要保持一定的收入，所以才出现那种情况。因为，普通的个人是市场价格的接受者，所以，价格下降，他要保持收入不变或者收入增加，就必须增加产量。产量增加了，在现有价格下，销量将相应地增加，收入也就相应地增加了。在坐标图上表现为供给曲线的移动。卢周来先生显然是将“供给”与“供给量”混淆了。
总之，在我看来，运用经济学解释或者分析实际问题，需要尽可能地站在客观的立场上说话。如果仅仅依靠一腔热血，感性分析，恐怕难以找到解决问题的最合适的途径。
2002年9月18日




卡尔·门格尔的影子（1）



卡尔·门格尔的影子——读朱锡庆的《有场景的经济学》
朱锡庆先生的副产品观点乃至其方法论，都暗含着门格尔的无目的秩序（或非意图秩序）的影子。“现存的各种制度安排是人类无意识行